大家好，我是勇談。4月20日湖北荊州發(fā)布了《荊州意見(jiàn)》內(nèi)容包括：限時(shí)免契稅、個(gè)人住房公積金貸款最高額度從45萬(wàn)元提高到50萬(wàn)元、首套房首付比例降為二成、二套房首付降為三成等；此次措施出臺(tái)后，也被國(guó)內(nèi)媒體譽(yù)為“2020年國(guó)內(nèi)最大樓市寬松政策”，只不過(guò)結(jié)果跟之前6個(gè)城市結(jié)果一樣“一日游”或“三日游”。從3月份全國(guó)開(kāi)始逐步復(fù)工復(fù)產(chǎn)后，對(duì)于各個(gè)城市因城施策的調(diào)控，能否得到認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)“是否鼓勵(lì)或刺激大家購(gòu)房”。樓市調(diào)控未來(lái)還將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的調(diào)控。借此機(jī)會(huì)簡(jiǎn)單談?wù)勎业挠^察。

湖北荊州已經(jīng)是全國(guó)第7個(gè)房產(chǎn)調(diào)控政策“幾日游”的城市，足以說(shuō)明國(guó)家對(duì)于房產(chǎn)調(diào)控放松的謹(jǐn)慎態(tài)度

• 2020年國(guó)內(nèi)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)遇到極大挑戰(zhàn)，為何國(guó)家對(duì)于放松調(diào)控還是如此謹(jǐn)慎？樓市風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)足夠高
  

國(guó)內(nèi)房企風(fēng)險(xiǎn)到底有多高？樓市出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響到底有多大？圖上所示是2006-2018年房企總資產(chǎn)及負(fù)債率走勢(shì)圖，可以看到過(guò)去小20年房企負(fù)債率最低的年份是在2008年；2018年房企負(fù)債率（實(shí)際2017年就已經(jīng)是了）高達(dá)79.1%，總資產(chǎn)突破85萬(wàn)億，而2018年國(guó)內(nèi)GDP為90多萬(wàn)億。房地產(chǎn)、樓市到底在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有多少比重？大家心里應(yīng)該清楚了吧。用“不能有絲毫刺激”來(lái)形容如今的樓市，房地產(chǎn)行業(yè)毫不為過(guò)。

• 房?jī)r(jià)每次過(guò)快上漲都跟“刺激”“放松調(diào)控”有關(guān)系，這也是不敢再輕易放開(kāi)的原因吧
  

僅僅以2008-2018年這11年間為例，進(jìn)行的房產(chǎn)調(diào)控-放松-再次調(diào)控，每次調(diào)控放松后帶來(lái)的就算大量的投資性資金進(jìn)入，房產(chǎn)銷售套數(shù)驟增，投資性買房成為主力。

1. 2009年房產(chǎn)銷售套數(shù)比2008年高出了247多萬(wàn)套；
2. 2013年房產(chǎn)銷售套數(shù)比2012年多出了159萬(wàn)多套；
3. 2016年比2015年房產(chǎn)銷售套數(shù)增加了224萬(wàn)多套；

伴隨著銷售套數(shù)增加的是房?jī)r(jià)開(kāi)始大漲。圖上所示是2006-2018年國(guó)內(nèi)商品房銷售均價(jià)走勢(shì)圖，可以看到2009年房?jī)r(jià)同比上漲23.2%，2016-2018年房?jī)r(jià)基本都保持了10%以上的增速。加上此次疫情影響后，深圳等城市被曝出企業(yè)抵押房經(jīng)營(yíng)貸資金流入樓市抬高房?jī)r(jià)，雖然說(shuō)沒(méi)有被證實(shí)起碼說(shuō)明了“存在這種可能性”。

2019年住建部就已經(jīng)明確表態(tài)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，“房住不炒”還是調(diào)控主訴求

• 樓市經(jīng)不起“刺激”，房?jī)r(jià)經(jīng)不起“折騰”，老百姓已經(jīng)承受不起高房?jī)r(jià)了
  

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2020年1—3月份，商品房銷售面積21978萬(wàn)平方米，商品房銷售額20365億元；也就是說(shuō)疫情期間國(guó)內(nèi)商品房銷售均價(jià)為9266元/平米。而2019年居民人均可支配收入為30733元，也就是說(shuō)一個(gè)家庭（一人存錢一人養(yǎng)家）想要購(gòu)買一套90平米的房產(chǎn)需要27年，哪怕是采取了商業(yè)貸款首付30%的方式也需要至少8年的時(shí)間。這也是為何這幾年高房?jī)r(jià)有“一房掏空2代人”說(shuō)法的原因。這么高的房?jī)r(jià)，房企這么高的負(fù)債率，再搞丁點(diǎn)的刺激就有可能捅破這種脆弱的“平衡”。

• “不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”這句話是“房住不炒”的深度解釋，哪怕是此次疫情導(dǎo)致一季度GDP負(fù)增長(zhǎng)6.8%的情況下
  

如果說(shuō)2019年大家對(duì)于“房住不炒”還有疑慮的話，那么此次疫情影響下國(guó)家仍然沒(méi)有放松調(diào)控的打算，也對(duì)于地方也進(jìn)行了嚴(yán)格的限制。從逐步開(kāi)始恢復(fù)生產(chǎn)生活后到現(xiàn)在已經(jīng)有廣州、青島、海寧、濟(jì)南、寶雞、駐馬店和此次的荊州7個(gè)城市出臺(tái)了放松調(diào)控的措施，但是都是一個(gè)結(jié)果“幾日游”。足以說(shuō)明一個(gè)事實(shí)“哪怕在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)這么不好的情況下，國(guó)家也不允許有絲毫放松調(diào)控的跡象出現(xiàn)”，因?yàn)檎l(shuí)都害怕一旦“口子”打開(kāi)就很有可能讓過(guò)去幾年的調(diào)控結(jié)果付諸東流。

樓市調(diào)控什么時(shí)候結(jié)束？起碼有一個(gè)前提“替代投資渠道（產(chǎn)品）出現(xiàn)”

• 為何過(guò)去幾年會(huì)有大量的資金流入樓市，開(kāi)始炒房、投資房產(chǎn)？其實(shí)還是跟國(guó)內(nèi)投資渠道少有關(guān)系
  

炒股的朋友應(yīng)該知道一個(gè)情況“2014-2015年是國(guó)內(nèi)A股的高光時(shí)刻”，在2014年底的時(shí)候國(guó)內(nèi)A股指數(shù)突破5000點(diǎn)，甚至超過(guò)6000點(diǎn)也是很有可能的。而2014年也是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)漲勢(shì)最弱的時(shí)刻，說(shuō)明了一個(gè)基本事實(shí)“投資資金只會(huì)流向收益更高的渠道”。也就是說(shuō)如果有其他可替代的投資渠道出現(xiàn)，那么大家閑置資金流入樓市的情況就不會(huì)出現(xiàn)了。這里就需要拜托國(guó)內(nèi)股市能夠盡快好轉(zhuǎn)了，畢竟從全球來(lái)說(shuō)股市、樓市都是容納大量資金的地方。

• 因城施策進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的前提已經(jīng)很清楚了“不允許造成鼓勵(lì)大家購(gòu)房的印象”，必須降低銀行金融風(fēng)險(xiǎn)
  

從7個(gè)城市的因城施策措施出臺(tái)后被“叫停”，其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)共同的特點(diǎn)“有明顯的鼓勵(lì)大家購(gòu)房的意圖”。比如：此次荊州的措施公積金貸款額度從45萬(wàn)提高的50萬(wàn)這些都沒(méi)有問(wèn)題，但是降低首付比例這條就很容易讓人誤會(huì)了。大家需要知道的是貸款購(gòu)房后最大的風(fēng)險(xiǎn)承受方其實(shí)是銀行（首付30%，貸款70%），本身房企的高負(fù)債率就使得銀行身上“壓力山大”，如果說(shuō)購(gòu)房者的負(fù)債再壓在銀行身上，引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的概率會(huì)更大。更何況，一旦荊州這樣的城市首付比例降低被允許后，勢(shì)必會(huì)引起全國(guó)其他城市效仿，一輪新的“全民買房投資潮”就會(huì)形成，房?jī)r(jià)再次上漲也就是必然了。

綜上，荊州最大樓市寬松政策撤回后，其實(shí)也給地方立了個(gè)標(biāo)準(zhǔn)“不允許有明顯鼓勵(lì)購(gòu)房的措施”，提高公積金貸款額度，減免契稅都可以，但是降低首付比例就不行了。畢竟2018年后的房企負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)79.1%！！！原創(chuàng)不易未經(jīng)允許不得隨意轉(zhuǎn)載，喜歡房產(chǎn)問(wèn)題的朋友可以訂購(gòu)勇談的專欄，更多優(yōu)質(zhì)內(nèi)容繼續(xù)貢獻(xiàn)中。