開發商土地證是在土地拍賣后辦還是土地拍賣前辦？

明確說，必須是拍賣后，且按照合同約定繳納完所有拍賣款后才能辦理。

一、拍賣前是不可能辦理土地證

任何地方的的土地上市交易，都是按照拍賣流程進行拍賣，在拍賣前，還無法確定誰是買家，誰會最終拍得這塊地。因為辦理土地證因此，必須要有土地使用者的單位名稱，但拍賣前還無法確任，因此是無法辦理土地證的。

二、拍賣后辦理

土地拍賣后，拍得土地的開發公司，需要與政府國土部門簽訂土地出讓合同，約定交款時間、土地交付時間、辦理土地證的時間。

一般情況是，土地拍得者，必須要付完土地款后，才能辦理土地證。

三、開發商參拍土地準備工作

通常情況，凡是上市公開拍賣的土地，政府主管部門都會設定一定的條件，比如該土地容積率、需要配建的公共配套設施（現在的租賃住房、幼兒園、學校等等）。

因此，開發商會對土地的上市時間，根據政府拍賣公告的條件，土地周邊樓盤銷售情況，土地拍賣預計成交價格，土地開發項目的定位，對土地開發后的盈利水平，進行測算，經過測算，如果符合公司的預期，就準備參拍。

首先要繳納參拍保證金，一旦拍得土地，及時簽訂土地出讓合同，按照交款時間準備資金，繳納土地款，最后辦理土地證。