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一、房地產(chǎn)開發(fā)商破產(chǎn)業(yè)主如何維權(quán)

1、弄清產(chǎn)權(quán)歸屬

一般而言，爛尾樓同樣也是貸款銀行及各地政府的一塊“心病”，過去幾年也有過續(xù)建、復(fù)建、盤活爛尾樓的案例。不過，萬一購房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學(xué)會(huì)“自救”，通過法律等手段盡可能保障自身的權(quán)益。

按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時(shí)房屋尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的房屋，就會(huì)造成破產(chǎn)企業(yè)對(duì)購房人債務(wù)履行事實(shí)不能的情況。根據(jù)房屋的買受方式不同，可以區(qū)分為兩種情況：按揭貸款買房和對(duì)賣方分期付款買房，這兩種買房的方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)時(shí)，房屋的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。因此，購房者首先應(yīng)咨詢專業(yè)的法律意見，弄清自己的權(quán)利問題。總之，有產(chǎn)權(quán)在手，總比什么都得不到強(qiáng)。

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證：1.購房者應(yīng)到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進(jìn)行了注銷;2.如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以辦理。

2、分布交涉維權(quán)

在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得最大限度的法律支持。

首先，如果所購買的樓盤只是存在“爛尾”可能，可以嘗試給開發(fā)商一點(diǎn)時(shí)間，如果其能在短時(shí)間內(nèi)籌措到資金，完成后續(xù)工程，購房者的損失便可降到最少。

其次，若是開發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇“爛尾”危機(jī)，則不可將房子退給發(fā)展商。因?yàn)橥朔恳院螅彿空吣貌坏劫彿靠睿荒苣玫绞論?jù)或欠條。購房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將由買賣關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款(特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過預(yù)購、獲得了房屋產(chǎn)權(quán)的)。

二、公司怎樣才能破產(chǎn)

(一)企業(yè)因嚴(yán)重虧損，扭虧無望，資不抵債，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，可提出破產(chǎn)申請(qǐng)。

(二)有下列情形之一的企業(yè)，不予宣告破產(chǎn)：政府有關(guān)部門、有關(guān)金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、團(tuán)體、個(gè)人給予債務(wù)人資助或幫助債務(wù)人清償債務(wù)的;取得擔(dān)保，自破產(chǎn)申請(qǐng)之日起6個(gè)月內(nèi)能清償債務(wù)的。

1、債務(wù)人喪失清償能力。

債務(wù)人出現(xiàn)“資不抵債的”情況，但并非就失去信用，失去清償債務(wù)的能力，債務(wù)人喪失清償能力應(yīng)當(dāng)是不能以財(cái)產(chǎn)、信用或其他能力等任何方法清償債務(wù)。

2、債務(wù)人不能清償?shù)膫鶆?wù)必須是已到清償期限的。

破產(chǎn)以債務(wù)人不能清償為前提，不能清償以債務(wù)到期為條件。

3、債務(wù)人所欠債務(wù)必須是能夠以金錢評(píng)價(jià)的債務(wù)。

破產(chǎn)程序中，如果債不能以金錢去評(píng)價(jià)，不能轉(zhuǎn)化為給付財(cái)產(chǎn)(貨幣)的形式，最終不能強(qiáng)制執(zhí)行，破產(chǎn)也就無實(shí)際意義了。不能以金錢評(píng)價(jià)的債務(wù)，不得作為破產(chǎn)之債。

4、債務(wù)人所欠債務(wù)應(yīng)是在一定時(shí)期內(nèi)無法清償?shù)膫鶆?wù)。

在認(rèn)定債務(wù)人能否清償債務(wù)，是否應(yīng)當(dāng)宣告其破產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)以上各條件予以綜合評(píng)判。

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