這個問題問到了點子上，可以說是核心問題之一，買房子核心問題有兩個，一個是選好房，一個是少掏錢。回答好這個問題必須弄清楚三個問題，第一有了售樓處為什么還有房地產中介？第二售樓處和房地產中介是什么關系？第三什么是返傭？

第一個問題：有了售樓處為什么還有房地產中介？大家有沒想過為什么？傳統中介大部分代理二手房，因為二手房沒有售樓處，那么新樓盤有售樓處，為什么還有中介幫賣新房呢？

答案有兩個原因，其一原因就是如果新樓盤很好賣，開發商資金周轉不緊張時，現金流充足時，那么就不會找中介。其二原因就是人手不夠，業內稱之為“二三級市場聯動”，因為從售樓部的角度來說，售樓部的置業顧問的人力成本是很大的問題，置業顧問經驗不足或者市場行情經驗不豐富，置業顧問流失嚴重，這時候就必須采用分銷模式，廣撒網，讓所有的中介幫新樓盤賣房。畢竟中介大部分還是賣房比較專業，市場行情非常熟。

第二個問題：售樓處和房地產中介是什么關系？

1、現在的趨勢是全民營銷。一種是開發商依托自己的銷售APP，一種是利用房地產中介。APP方面，普通大眾既是開發商的中介人員，也可以是消費者，這里面有相應的傭金，相信大家已熟悉某房企七折賣房，全民營銷。

2、房地產中介機構有二級、三級經紀人，多數現在的中介（大中介、工作室、夫妻店）都會接中介機構的一手房業務，開發商都會給出相應的傭金點數。如果有中介說要帶你去看新房，那就是他們有承接新房代理業務。有的中介會同時接好幾個當地新樓盤代理業務。

3、現如今幾家大型房產中介紛紛加入號稱“一二手房聯動”的陣營，鏈家地產干了則有半年左右，已代理了萬科、華夏幸福基業等幾個知名開發商樓盤。在新盤交易量持續下滑的背景下，新房開發商與門店眾多的房產中介公司合作，希望可以增加銷量，而后者也可以通過傭金和“返點”來增收，減少二手房和租房業務下降對業務收入的沖擊。

4、新房交易下滑的壓力也迫使更多開發商與客源豐厚的中介公司合作，很多品牌中介門店、甚至其房源網站都成了“臨時售樓處”。中介帶看新盤成交率超二手房，中原地產“一二手房聯動”項目經常有好幾十個，其中主要為開發商需要前期“蓄客”的新盤，也有一些無需廣告營銷的尾盤；在交易最火的時候，中原地產新盤的業務量幾乎占到了房屋銷售業務的20%。我愛我家中介一個季度就有將近10億元左右的代售任務。

第三個問題：什么是返傭？

1、如果售樓處和中介門店里的價格一樣，購房人為什么要選擇后者？在與新盤項目合作前，雙方都會簽訂協議約定中介帶來客戶的折扣問題。說白了就相當于團購價，因為開發商對于中介帶來的客戶，肯定要給出一個略低于市場價的優惠。”比如申請“3萬元抵6萬元”的特殊優惠，優惠力度大于售樓處；由中介公司負責帶看的500多組客戶中，成交比例能超過10%。

2、中介公司代理的樓盤，相當于批發。自己去售樓部買房，相當于零售。開發商聯合房地產中介，提供團購價等一系列的的房價折扣活動，對樓盤進行促銷，推動房產中介的銷售人員邀請更多的購房者前來看房購房。通過房產中介購房和自己前往售樓處購房，價格已經規定必須都是一樣的。通過中介去購房，會享受到團購價，中介銷售人員的傭金是由開發商結算，不會另外收取購房者任何的費用，因此購買新房由中介介紹可能價格更有優勢。靠自己最多能拿到1%的折扣價時，房產經紀人卻能輕松拿到3%的折扣。

3、現在開發商給代理中介這類外部渠道的傭金，最低也有2-3個點，4-6個點的也很普遍，有的項目為了資金加速回籠，10個點傭金的項目也是有的。

4、中介不管渠道還是代理，和售樓部自銷都是平等的關系。不同的是，開發商給自銷提傭金，發工資；給渠道公司結傭金，渠道公司再給自己的銷售結傭金。開發商給渠道公司的傭金遠遠高于直接給銷售的傭金。無論你從哪買，最終的價格，都是開發商給出的，銷售或代理可能會有一些折扣，但最低都不能超過開發商的最低價格。

5、大家通常談的返傭，中介渠道返的會高，售樓處自銷一般不會，沒有渠道返的多。開發商營銷中心為了維護公平競爭的秩序，避免搶單，倒房，所謂的返傭都是絕對禁止的，發現一例開除一例，扣工資和傭金。但是這是無法避免的。因為開發商追求高周轉，銷售指標過高的話，客源會有部分缺口，所以會和大的中介公司簽代理協議。因為成交后給中介機構的返傭點數較高，所以中介有操作空間。

6、想要拿到最大的優惠，就要清楚新房開發商賣房分傭的游戲規則。新房銷售中，中介承擔的角色是市場推廣拓客這個角色，開發商支付返傭費用，一般都是開發商的營銷費用。售樓處的銷售給的價格基本都是公開透明的，走中介返傭金，自己必須先摸清楚樓盤情況。

三個問題回答完了，建議如下，供君參考：

一：一定要找和新樓盤開發商直接簽分銷協議的大中介。千萬注意保證資金安全。

二：返傭一定要簽合同，必須讓中介所在公司蓋章，以及注明中介身份證號碼和身份證復印件，不要被騙。

三：可以去項目售樓處談，同時也去跟中介談，兩處最好不要有一樣的人，至少留姓名電話的人不要一樣，說白了就是報備信息不能一樣。跟開發商要折扣，跟中介要返傭，對比一下選其一。一般如果你去售樓部并且留下了信息，再找中介，不會有優惠。

四：如果有朋友或者熟人，那么多打聽打聽，找新樓盤開發公司的高層領導，一般總經理和副總經理都有折扣權限，或者其它關系也是可以的。

五：大部分的樓盤為獲得中介客戶，讓中介分銷，中介為了吸引客戶，正常情況下手里都會有折扣或者優惠。除非能拿到樓盤開發公司保留的內部價，否則大部分情況下中介的價格都是比售樓處更便宜的。自己直接去售樓處基本上不會有優惠的，除非是尾盤。可能有也可能沒有，中介為了完成銷售任務，可能會把自己從開發商那邊的傭金拿出一部分給客戶，因為這樣不僅完成了任務，自己也沒有虧。

六：多打聽，多問幾家，一定要去實地看房，這個步驟不能省。