一個城市的房地產市場發展和城市的總體規劃以及發展戰略是密不可分的，城市的未來也是老百姓心中的期待。濱州近年來房價上漲較快，經濟發展遲緩，收入與房價倒掛比較嚴重，2019年1月份省政府批復了新版的城市總體規劃，我們來一起分析下新版總規對城市房地產發展的影響與未來潛力。

第一，濱州高度重視城市未來戰略的研究和總規的編制。2019年1月7日，山東省人民政府批復濱州市城市總體規劃（2018—2035年），是我省2035版總規獲批較早的城市之一。

第二，新總規在規劃層次上分為市域、城市規劃區、中心城區。市域為濱州所轄全部行政地域；城市規劃區為濱城區、沾化區和馬山子鎮（北海經濟開發區）全域；中心城區包括主城區（濱城區、經濟技術開發區、高新技術開發區）和沾化城區兩部分。新版總規也是首次將沾化、北海納入城市規劃區，將沾化城區納入中心城區統一規劃，將北海經濟開發區作為北部發展重心進行科學引導。

第三，新總規重新梳理了濱州市的總體發展定位。將濱州市確定為黃河三角洲中心城市、渤海灣南岸的新興制造業基地、以黃河地域文化為特色的生態文明城市。發展目標瞄準國家生態文明示范區、環渤海灣南岸新興增長極。規劃為城市未來發展指明了方向。

第四，新總規突出生態文明建設。落實綠水青山就是金山銀山的綠色發展理念，堅持生態優先，合理劃定空間管控邊界和生態功能區，生態環境建設和生態修復工作將是下一步的工作重點任務。生態濱州、宜居濱州的理念將落到實處。

第五，濱州2019樓市趨勢判斷。就濱州房地產市場來講，濱州房價自2017年以來的快速上漲目前已在高位，2019年已出現價格回調，二手房市場下調非常明顯。目前大部分樓盤處在橫盤整理和下調通道，并逐步回歸理性區間。但是仍有部分區位條件好、配套資源條件好的優質房源還在高位震蕩運行。

第六，關注主城區的重點發展空間，選房建議選擇優質好房。

依據最新的2018--2035版的濱州總規，主城區發展的重點是在一個核心、三個中心、四條軸帶和五個片區。核心是環中海核心區；三個中心是老城綜合服務中心、高鐵綜合服務中心、高新綜合服務中心；四條軸帶是黃河五路、黃河十二路、渤海五路、渤海十八路形成的“井”字型城市功能聚集軸；五個片區指新城、老城、東城、濱北、高新五大片區。依照規劃判斷這些城市重點發展區域將會有城市更新建設以及基礎設施和公共設施的補充與完善，屬于值得關注的潛力區域。

新總規是未來城市發展的藍圖和戰略綱領。在規劃的指導下，濱州發展將邁上新臺階。濱州樓市由于近年來棚改和城市快速發展的影響，房源供應充足，房價已在高位，不再具備投資價值，房價在震蕩中逐漸回歸理性通道，剛需建議在重點發展區域和潛力區域選擇性價比較高的優質房源購買。