4月30日，中國證監會、國家發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(下稱《通知》)，并出臺配套指引。根據《通知》，基礎設施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。

先看看什么是REITs？

REITs全稱是RealEstateInvestmentTrusts，是通過募集投資人資金，以能夠產生穩定現金流的不動產作為基礎資產的投資計劃、信托基金或上市證券，投資標的包括商業地產、基礎設施等。其中，主要投資于基礎設施的產品，被稱為基礎設施類REITs。

證監會有關負責人指出，基礎設施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發，是貫徹落實黨中央國務院關于深化投融資體制改革、積極穩妥降低企業杠桿率、保持基礎設施補短板力度等決策部署的具體步驟，也是支持國家重大戰略實施、深化金融供給側結構性改革，提升資本市場服務實體經濟能力的舉措。

REITS歷史

REITS是舶來品，在美國存在幾十年，1990-2005年15年間年均復合增速高達44%，1993-2002年REITS年平均復合股息率達6.96%。

REITS在當前國際國內形勢下的優越性

在當前全球央行負利率環境和經濟發展受到新冠疫情嚴重打擊的大背景下，作為“基建狂魔”稱號的中國很需要資產規模龐大，對就業和GDP增長都有極大幫助的基建投資發力。基建行業的龐大資金需求與REITS合理收益率遠超儲蓄，國債等固定收益的股息率，對于低風險低收益追求的機構資金和的散戶儲蓄，決定了中國基礎設施REITS有龐大的居民儲蓄來源。

國內的基礎設施類RIETs產品收益來源于產品證券分層收益，退出方式以開放期回購、持有到期為主，而公募RIETs類似于公募基金投資，持有期間的收益來源于產品分紅和資本增值，退出方式也更加靈活，以二級市場交易轉讓為主。

中國REITS對A股的影響

《通知》提出了優先支持基礎設施補短板行業，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網絡等新型基礎設施，以及國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等開展試點。對于相關行業企業，如果政策推進較快，市場反響較好，企業參與力度大，中長期應該是重大利好，能夠解決長期困擾基建企業和運營企業的資金需求難題，企業把重心放在提高運營能力和建設能力，招商引資上，從而獲得長期穩定發展。

不同底層資產具有不同特點，估值料將分化

對底層資產的分析角度，我們可以從穩定性、運營性、改造性三個方面著手。具體看，比如倉儲物流和產業園區，就在穩定性較好背景下，運營性、改造性均有提升潛力，因此兼顧股、債兩種性質，預計是相對更優的資產選擇。信息網絡如大型數據中心，5G網絡等新型基礎設施具有彈性較大，成長空間大的特點，但相對倉儲物流和產業園區來說穩定性相對低一些，預計估值要低一些；而高速公路的則相對債性更強，其改造和運營對應的提升空間一般，且其還受到運營期限影響，預計估值將相對更低。

《通知》文件中多次強調了專業化運營的重要性，預計這將使得建筑企業在之前更多關注項目建設主業的戰略應該變化，如何打造運營和管理能力，如何與專業的第三方機構競爭將成為重要戰略考量。對標國際大型建筑商的發展史，由單一建設企業向基建運營平臺發展是大勢所趨。重視運營管理能力建設，匹配REITs帶來的模式革新，其實是為建筑企業長期轉型提供了路徑和機遇。

綜合投資策略：

制約基建行業核心因素-資金來源料將被REITs模式全面改變，行業進入存量驅動增量的全新時代。企業層面，中短期看通過盤活存量資產，改善資產負債表，龍頭料將進一步提升市占率;中長期轉型運營是必由之路。推薦優質運營資產比例較高，在不同細分領域或地方區域有獨特優勢的企業有望強者恒強，且運營能力提升值得期待的龍頭企業：光大嘉寶、葛洲壩、越秀金控、張江高科、市北高新；關注中國電建、四川路橋等。

風險因素：

REITs推進低于預期，政策匹配不符合市場需求，基建投資低于預期等。