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業(yè)主委員會該如何挑選物業(yè)管理企業(yè)呢?選中了理想的物業(yè)管理企業(yè)后，又要如何進行有效的監(jiān)管呢?

(一)選聘物業(yè)管理企業(yè)應引進競爭機制，以公開招標方法為主，以議標方法為輔

選聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主委員會(首次進行選聘為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè))將代表

業(yè)主行使這一權(quán)利。在物業(yè)管理市場上，應建立供需雙方雙向選擇機制，即業(yè)主委員會可自

主選擇物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)也可以自主決定接受或不接受業(yè)主委員會的選聘。一般

情況下，一個相對獨立的完整的物業(yè)區(qū)域應選擇一家物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理。

(二)具有良好信譽和豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗是選擇物業(yè)管理企業(yè)最重要的標準。選擇時，

要了解物業(yè)管理企業(yè)的背景，過去的業(yè)績及目前的經(jīng)營服務(wù)狀況

1．人員素質(zhì)。物業(yè)管理工作的管理者和操作者的素質(zhì)是極其重要的。人員素質(zhì)較好，

并不意味著物業(yè)管理人員必須有很高的學歷，而是要熟悉業(yè)務(wù)。當然，對于不同崗位的人要

求也不盡相同。在行政主管部門審批物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)時，只強調(diào)專業(yè)人員的數(shù)量，不考慮

如何配置的問題。一個物業(yè)管理企業(yè)，有幾個主要的環(huán)節(jié)應該有專業(yè)技術(shù)人員把關(guān)。如建筑

工程結(jié)構(gòu)類工程技術(shù)人員，機電類工程技術(shù)人員，財務(wù)會計，管理專業(yè)人員等。

2．社會信譽。社會信譽是選擇物業(yè)管理企業(yè)時要考察的主要因素，這是市場經(jīng)濟條件

下選擇合作伙伴的前提條件。社會信譽的好壞主要從以下幾方面體現(xiàn)：無投訴記錄；所管住

宅小區(qū)被評為全國優(yōu)秀管理小區(qū)；所管出租的商貿(mào)樓宇的租金和出租率同時高于同類樓宇同

期水平；接受某物業(yè)后一直未被解聘。

3．收費合理。物業(yè)管理服務(wù)的收費一定要合法合理。國家對于物業(yè)管理收費有一定的

標準，物價管理部門也要進行控制。在政策允許的范圍內(nèi)，各企業(yè)的報價也會有差別，應選

擇收費合理的企業(yè)。

4．管理質(zhì)量。應對物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)進行考察，看一看各項服務(wù)達到的標

準和管理上所采取的措施。

(三)業(yè)主委員會監(jiān)管物業(yè)管理公司的方法

1．財政監(jiān)管。業(yè)主委員會必須對物業(yè)公司用于本物業(yè)的財政收支進行監(jiān)督，要求管理

公司定期公布收支情況，并對不合理支出提出意見。

2．制度管理。對物業(yè)公司日常制度化的工作進行監(jiān)管。例如：保安24小時值班巡邏制

度、機電設(shè)備的維修保養(yǎng)制度、車輛保管制度等，檢查各項制度是否落實，有無漏洞，發(fā)現(xiàn)

問題有無立即整改。

3．工作例會。業(yè)主委員會應每月與物業(yè)公司開會，反映居民意見，做好"橋梁"工作。