大家好，我是魚哥
每隔一段時間，咱們不聊政策和干貨，聊聊具體落位的項目
這次咱們來吳中太湖新城
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當然，你不用擔心這是什么廣告，打PK的項目不會是任何甲方營銷邏輯
放心食用
比如這次聊的中建太澤之星和大家銀城東望雅苑，一直有很多朋友在問我
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就連我想忍不住想要掏錢的，但最后被萬惡的股市教育做人了后
總是念念不忘
我估計，這也是所有對吳中太湖新城感興趣的朋友們當下最大糾結
不用去管隔壁8萬/m2的二手融悅灣這種惡心人的事件營銷，3.15W的大家銀城東望雅苑和3.25W的中建太澤之星到底把錢投票給誰
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糾結吧
不過市場好像不糾結，一種流傳說法：
太澤之星暴打東望雅苑
特別是大戶型這塊
來看太澤之星優勢
湖景地塊，超大戶型社區氛圍，央企保障
至于東望雅苑呢
地鐵核心，學區封頂，國企背書
是不是一種湖景豪宅暴打地鐵學區房畫面感鋪面而來
不好意思，以上都錯了
魚哥，那你選東望雅苑嗎？
別誤會，我是說在吳中太湖新城把所有樓盤進行對立的本質，屬于典型的認知不足
什么是太湖新城？
是各種營銷號下的各種規劃吊炸天，還是蘇州樓市未來期許之地
這些都沒問題，不管是全國首個、蘇州迄今為止規模最大的地下商業綜合體落位
還是規劃1條城際鐵路線連通北京和上海，5條地鐵線的軌道交通全覆蓋，最終形成的對內有快速連通蘇州各區域的“15分鐘生活圈”
以及對外有極速通達長三角各城市、機場、港口的“1小時經濟圈”。
還是蘇州灣中心廣場、橙天嘉禾360劇場、融創壹號院商辦項目的持續布局
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吳中太湖新城配得上蘇州未來之城
但僅此就夠了嗎
真的讀懂太湖新城在魚哥眼中有三個關鍵詞：居住回歸，債務先行，和最后的富人區
先說第一點：居住回歸
拿我這樣個體做個客戶樣本
因為之前我也打算在中建太澤之心和大家銀城東望二選一，定居到吳中太湖新城，理由很簡單
作為園區定居的老韭菜，30歲之后對日漸吵鬧的園區也膩煩了，也不想被這波園區改善高房價紅利給吃干抹凈
加上我這種股市操盤+自媒體副業的工作模式，個人也很宅，區位基本對也沒特別要求
吳中太湖新城，基本符合我這種客群要求
本質上我們開始真正重視住的舒服這件事，而不是住在哪兒更體面這件事
四大新城，各有各的價值維度，不過居住舒適度這件事上，太湖新城可以奪魁
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這不算很主觀，生態環境和規劃定位上科技城和吳中太湖新城走的宜居路線，但相比科技城偏安西北，吳中太湖新城作為蘇州市區中唯一大山大湖的格局打開板塊
自然環境可以壓制其他四大新城
也是在樓市真正進入居住時代后，開始釋放的一種新紅利
不說金雞湖，之前萬年不動蘇州太湖邊上的別墅也開始蠢蠢欲動了
接著理解債務先行這件事，必須先理解規劃
太湖新城高級規劃這種我就不說了，只能說走的和當年園區一樣的高難度路數
先整體基礎規劃，再分布細節落實，咋一看好像沒啥，這種規劃的難度是債務在規劃方的承擔時間太長
你比如說吧，高壓線全部走地下走這種基礎設置，你都做完了，反饋到市場上，你能把它到處作為賣點，讓基層銷售到處和別人說嗎
“親，你看我們高壓線都是走地下的。”
客戶一句哦，然后反問你一句，你們這邊怎么都是荒地啊
什么是好規劃，花大錢的規劃才是好規劃，花錢不是問題，是誰來承擔成本才是問題
所以這種園區的影子模式好吧，但就一點極其討厭
發育周期太長
因為前期工程量太大，回收周期太長，等回收紅利期的時候，也沒幾塊地了
這也是為什么其他四大新城中，其他三個高中畢業了，吳中太湖新城還像才長身體的小學生
回憶下園區，從1994年一張圖紙規劃到底，到08年湖西開發初具規模，到12年湖東剛剛起步，甚至到2015年前園區還有很多小區在萬元以下徘徊
誰能想到曾經尊貴的標桿玲瓏灣業主，在很長時間和市區普通商品房業主也沒有多少優越感
后來永旺來了，誠品來了，新光也來了，蘇州中心和東方之門成型了，大家才發現原來蘇州園區已經形成了對其他區域的碾壓
以及房價的碾壓
所以放飛自己的板塊和打后期的板塊，其實也沒有啥區別，就是大家紅利期釋放的階段和持續時間不一樣
那最后的富人區怎么理解
說幾個大家容易理解的點，全板塊的戶型大面積段準入門檻（吳江太湖新城這點上失了一點準頭）
這就意味著進入圈層有個起碼的總價段門檻
加上規劃未來統一的鋁板外立面
要知道，當蘇州樓市20年產品開始普遍老化的時候，顏值很重要，顏值很重要，顏值很重要
目前二手市場的新房紅利的釋放，一個優質立面的顏值印象起碼占到6層
可以說，整個規劃邏輯上，這是蘇州市區最后一塊大面積的富人區或者高改集中區
那這和最初二選一問題有什么關系啊
來，看著這張花花綠綠的太湖新城規劃圖
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一塊大餅切三塊，從東向西，灣東灣心灣西
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我的觀點是：未來灣心灣西價格會非常扁平化，但都會大于灣東
為什么會這樣，還是我剛剛說的三個邏輯內核
因為這樣的規劃精髓在于整體性過高了，雖然園區當年也是一張圖紙管到底，但回顧過去，園區開發還是蘇州一窮二白的周期
說到底，那時候沒錢，才會對很多核心土地和開發商準入上有所寬松
所以才會出現諸如奧體唐寧府掛牌8萬而同一板塊的鳳凰城2萬出頭在賣的魔幻局面
因為新房的產品代差，因為大戶型園區短缺，稀缺來自同一地域的梯度差
但對未來吳中太新來說，這里是統一彌久歷新的鋁板外掛，清一色的大戶配置，全市級別的生活配套
請你告訴我，梯度差在哪里
吳中太新未來最大一種房價格局是形成對外和其他四大新城房價高地，但對內價值燙平
記好這句話
都是豪宅的時候，就沒有豪宅了
所以我覺得兩家樓盤對外釋放還是蠻準的，中澤非常堅定擁抱湖景概念
東望則提出了高定生活的概念
而所謂高定生活，如果剔除了營銷的外殼后，你會發現就是這樣社區化城市場景再現
我反而覺得這是吳中太新這樣冰冷的CBD區域，未來真正的比較稀缺的
如果你的視角更廣一點的話，你會明白繁華的陸家嘴是沒多少人愿意住的，基本在花木這樣國際生活住區窩著
各位記好，稀缺是一種相對價值，只是相對價值
說到底，沒必要過度套用玲瓏灣來神話這里
兩個項目從資產角度不會再現園區這樣的資產水位差，反而是一次生活方式的選擇
是湖景的高冷還是社區化煙火，其實還是看你想要哪種生活方式
這才是每個糾結于這兩個項目朋友，真正要去想好的
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最后，多說一句
也是很多朋友在問的，當前蘇州樓市能入手嗎
應該這么說
我對蘇州樓市的信心在于，不是在于目前這種短期的回暖熱鬧
而是蘇州樓市比較健康
沒錯，用了健康這個詞
別搞錯了，不是蘇州房價成了洼地，也許是其他兄弟之前太不講武德，某都外環10萬+，某京某州的萬人搖，財富效應迷失了人，資本和開發商
自己去翻翻蘇州的城市財報，財政好過中國95%以上城市，資產負債率起碼超過中國90%城市，還比兄弟城市少折騰了2021這輪放水后房價周期
《天道》里面丁元英說，兩虎相爭，你比他多一口氣，你就是贏家
同樣道理大家都生病的時候，你比別人都活的健康一點，就多一口氣在
健康，就有比別人活下去的底氣
這點上，可以對蘇州有長期信心
包括太湖新城
這里很健康
也很值得期待
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