太原房?jī)r(jià)存在暴漲的條件嗎？

2017年4月以來(lái)算是一輪暴漲了，在這之前的四五年太原房?jī)r(jià)漲幅不大。

數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去一年太原房?jī)r(jià)漲幅為18.9%，這還不包括因?yàn)榫W(wǎng)簽系統(tǒng)升級(jí)造成的大部分高價(jià)房不能網(wǎng)簽而無(wú)法計(jì)入統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，實(shí)際漲幅可能超過(guò)25%。

是什么原因造成2017年以后太原房?jī)r(jià)的暴漲，個(gè)人認(rèn)為有以下幾個(gè)原因：

1、城中村改造。城改是這些年太原的重點(diǎn)工程，貨幣安置比例高，拆遷補(bǔ)償款也都在120萬(wàn)/分（66㎡）左右，最高的是2016年底南屯村拆遷補(bǔ)償150萬(wàn)/分地。幾十個(gè)城中村拆遷，有大幾百甚至上千億元資金在村民手中，其中很大比例再次回流樓市，需求短時(shí)間內(nèi)激增，造成房?jī)r(jià)一波上漲；

2、投機(jī)炒房。自從開始做房產(chǎn)媒體以后，幾乎每天都會(huì)有人問我XX樓盤適不適合投資，5年以后能賣多少錢？對(duì)于這種投機(jī)炒房客，我一般都比較反感（我自己是長(zhǎng)期持有投資，不炒房），不可否認(rèn)，在房?jī)r(jià)上漲的階段，這些人起到了推波助瀾的作用，加大了剛需恐慌；

3、開發(fā)商抱團(tuán)。2017年4月房?jī)r(jià)大漲的起點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候正好是融創(chuàng)、保利、華潤(rùn)、萬(wàn)科、恒大、碧桂園等大開發(fā)商大規(guī)模開盤的時(shí)候，本土開發(fā)商節(jié)節(jié)敗退，隨后太原形成了幾個(gè)高房?jī)r(jià)片區(qū)，比如龍城大街、晉陽(yáng)湖片區(qū)、南站片區(qū)、長(zhǎng)風(fēng)西片區(qū)，以及最近比較火的漪汾街片區(qū)。細(xì)心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，這幾個(gè)片區(qū)的品牌樓盤，幾乎是同步漲價(jià)，一榮俱榮，越漲價(jià)越吸引投資投機(jī)人的關(guān)注，銷量越好。

還具備暴漲的條件嗎？

按照房管局的數(shù)據(jù)，太原2018年將建造5萬(wàn)套保障房，城改方面也會(huì)繼續(xù)。但是隨著市中心核心位置城中村完成拆遷補(bǔ)償工作，更多城改項(xiàng)目將在中環(huán)外展開，安置補(bǔ)償款也會(huì)大幅減少，并且伴隨一部分回遷房安置，未來(lái)幾年這種現(xiàn)象會(huì)越來(lái)越明顯。

政策方面，太原也在積極響應(yīng)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”基本方針，去年9月“二手房2年限售”已經(jīng)鎖死了投機(jī)資金少則2年，多則6、7年，留給炒房客的空間會(huì)越來(lái)越小。

同時(shí)在目前的金融信貸環(huán)境下，樓市“定向計(jì)息”，首付比例提高、房貸利率上浮，留給剛需的空間也越來(lái)越小。理財(cái)利率同步升高，對(duì)于熱錢來(lái)說(shuō)，安全、逐利才是最關(guān)鍵的，太原房產(chǎn)短期投機(jī)路被堵死，長(zhǎng)期房租回報(bào)率又不高的情況下，投資房產(chǎn)已經(jīng)不是最佳選擇。

但是不要忘記2019年青運(yùn)會(huì)，以及2020年陸續(xù)投入使用的地鐵，以及太原市土地規(guī)模和人才引進(jìn)戰(zhàn)略，總體上，我認(rèn)為：

太原房?jī)r(jià)不具備再次暴漲的條件，當(dāng)然也不會(huì)大跌，大概率是在一定階段后小幅震蕩上行！

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