大娃上學問題已解決？

您好很高興能回答您的問題：

給您提供2020年，剛需買房的10個建議：

一場疫情，讓我看到了對于樓市發展的AB兩面：

一方面，旺盛的購買力和買房需求。從二月底至今，我們幾乎每天都會收到群友的購房咨詢，有要買學區的，有換房的，有首套置業的，也有異地投資的……

從總預算200萬買哪里好到AB小區如何選擇，他們普遍有一種焦慮感，擔心疫情后人口往醫療發達的城市跑，再加上落戶政策影響，房價暴漲。

而另一方面，由于整體環境變差，經濟下滑，失業率上升等多種因素的疊加，購房需求減少，房企為了活下去打折促銷，房價下降。

這是現階段樓市的AB派，無論是哪一面，大家最關心的莫過于未來房價的波動。今天我們整理出現階段購房者最關注的幾個問題，為大家提供一些購房判斷。

一｜調控政策會放松嗎？

2016年年底的政治局會議上，房住不炒被首次提出。3年多來，地方政府和民間對樓市的依賴性逐漸被壓制住。在疫情沖擊下，中央絕對不會允許調控放松而導致房價報復性反彈。房住不炒是不可觸碰的底線。

現在全國各大等級城市之間分化嚴重，即使一線城市的不同板塊也有分化。所以，全國各地樓市以穩定為原則，過熱了降溫，過冷了就適當刺激下。也就是說，因城施策的手段一定會有，比如蘇州、南京、無錫、沈陽等城市放寬落戶政策；但中央層面，依舊貫徹落實不以房地產作為短期刺激經濟的手段。

與此同時，市場過冷，沒有成交，將會傷害到真正的自住需求者的利益，他們不敢買房，而這樣的需求需要釋放，也就會為他們適度放松。

二｜限貸政策會放松嗎？

放開限貸，也是小概率事件。縱使限購政策有放松，信貸口子都不可能放開。

前段時間，有些政府和銀行開始出現鼓勵購房者的政策，包含一些城市首付比例下調，此前建行、工行、浙商銀行等均傳出房貸比例放松的消息，但大多數都是一日游。

降首付很難，不要對此有過多期待。

三｜降準、降息會出現嗎？

根據以往情況，眼下是否符合刺激政策出臺呢？很顯然是符合的。

外圍，疫情在全球爆發式增長，各國陸續加強防控力度，貿易受到一定制約。

對內，受疫情影響，各行各業的企業在資金鏈的危機之下，裁員、降薪不斷。

4月8日的中央政治局會議，提出面對嚴峻復雜的國際疫情和世界經濟形勢,我們要堅持底線思維，做好較長時間應對外部環境變化的思想準備和工作準備。

央媽年內已三次定向降準，釋放資金1.75萬億；

1月6日，央行下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金8000多億；

3月16日，央行釋放長期資金5500億；

4月3日，央行對農村信用社、農村商業銀行、農村合作銀行、村鎮銀行和僅在省級行政區域內經營的城市銀行定向下調存款準備金率1個百分點，釋放長期資金約4000億。

最近的一次降息，5年期lpr僅降低5個基點，只是緩解了購房壓力。3月30日，公開市場操作中標利率下降20個基點，4月lpr利率有望下降。

不同于08年的4萬億大水漫灌，放水之前，早在房地產周圍筑起高墻，即便有些不注意還是能漫過去，但相比全面漫蓋，威力已經大大衰弱。

政府希望樓市穩定，錢放到實體經濟里去。穩就業、穩金融、穩投資、穩外貿、穩預期，官方正經歷著前所未有的考驗。

四｜房價會上漲嗎？

受疫情影響，短期內樓市會表現低迷，從第一季度全國各城市新房二手房成交數據我們就可看出。

但長期來看，疫情只是延緩了購房需求，并非消滅需求，決定房價漲跌的依然是供需關系和調控政策。所以，樓市的基本面不會變。

房價是漲是跌？目前市場上出現了另一種聲音，目前經濟下行，房地產這只夜壺又要被拿出來了。

正如前文所說的降準，貨幣政策靈活適度。而年后蘇州樓市土拍，出奇的火爆；根據貝殼研究院數據顯示，長三角區域樓市加速回暖。

這只能說明需求依然旺盛，并不能證明房價還會上漲。

反之，在“穩地價、穩房價、穩預期”的基調未變前，樓市依舊以穩定為主，房價快速上漲的可能性很小。蘇州想要延續“724新政“前的火熱，概率很低。

而大跌也很難；蘇州新房三年限售，二手房五年限售，凍住了市場的流動性，沒有大規模的拋售，就不會有大規模的降價潮。

五｜房企促銷會到來嗎？

因疫情影響，對于杠桿壓力比較大的高周轉房企，現金流壓力會很大，接下來不排除“大魚吃小魚”的房企并購案。

與此同時，房企現金流承壓，打折促銷也一定會出現。2-3月各大房企已開始一批打折促銷活動；隨后，為了完成上半年業績，部分房企也會進行第二波打折促銷。

促銷，降價重現在所難免，優惠歸優惠，不要過多期待著房價大跌。促銷并不代表降價潮，目前所有的促銷還停留在營銷戰略上。

一旦房企的現金流正常了，促銷活動也就會減少。

六｜2020年是購買新房的好時機嗎？

由于限價的影響，蘇州有明顯一二手房倒掛的樓盤，依舊難買。

沒有價差紅利的樓盤，打折的機會會更大一些。但蘇州樓市的限價依舊存在，打折力度也不會太大，這會影響到樓盤下一次取證的價格。

七｜二手房市場怎么走？

蘇州二手房的掛牌量越來越多了。根據蘇州鏈家數據顯示，蘇州目前二手房的掛牌量，已經超過6.6萬套。官方監測的二手房數據，是觀測市場的一個重要數據。

由于新房限價，蘇州二手房并不好賣。疫情導致購房需求后置，但學區房這類剛性需求依舊會保留。預計這批需求將在4月之后出現。

按照正常的邏輯，一旦成交量下降，價格就會下跌。這樣來看，在出售的二手房中，若房東扛不住資金壓力，急于套現，或出現降價筍盤。

今年蘇州二手房市場最好的狀態就是橫盤。從目前跡象看，二手房會向下調整，不過回調幅度多少，現在都很難確定。

八｜2020該買房嗎？

總有人問，當下還適不適合買房？如果自住，永遠合適。

有人會說，現在還想騙人接盤？市場下行，那些執意上車的人，如今后悔了嗎？

健康的市場，總是有回調。買漲不買跌并不是理智的選擇。同改善、投資不一樣的是，剛需等待、觀望的成本較高，買房不要總想著抄底，不必過分糾結時機，永遠在當下。

更重要的是，這是人生中第一套房子，也可能是家庭未來幾十年里唯一一套房；建議明確房產需求權重，比如地段、價格、交通、學校、戶型、產品以及硬傷等，最后來評估樓盤與你、你家庭的匹配程度。

對于投資買房，根據自身實力量力而行，不適合加太大杠桿，房價漲幅大概率跑不贏通脹。同時，投資選盤記住價差，不要忽略流動性。

九｜若信貸放松，是否要考慮加杠桿？

短期看金融。3月末，廣義貨幣（M2）余額208.09萬億，同比增長10.1%，M2增速重回兩位數，貨幣在持續放松。大水是否會漫灌到樓市，還是要看政策。

不少群友提問，現階段買房，是否可以采取抵押貸等方式。

如果利率低，杠桿當然可用。

但是要根據自身經濟情況，明確資金承擔力，包含現有資金，和允許上下浮動的能力；一定要謹慎使用杠桿，弄清楚自己是否有抗風險的能力，在5-10年內，現金流不出任何問題，月供是否可以正常運轉。

如果實在無法償還債務，手頭是否有資產可以抵押補充。

備好現金流，是當下的第一要務。

十｜哪些城市可以考慮？

在城市的選擇上，一線城市和熱點二線城市（新一線城市）可以考慮。

至于三四線城市，未來將面臨人口危機和經濟壓力（危機和壓力并非代表不增長，只是增長速度較為緩慢），只有居住需求，沒有投資屬性（長三角、珠三角重要三線城市，有人口涌入，本身購買力較強的三線城市可以考慮）。

結語

這次疫情，蘇州的表現很加分，這樣的正面宣傳，或多或少會對城市形象產生影響，5/1即將實行的人才落戶新政也將有一定推動作用。但這些不太可能會直接影響樓市，只能說其中產生的蝴蝶效應可能會影響房價。

政策層面的主導方向，整體依舊是“穩”為主，上漲預期僅限于個別板塊。

一二手房倒掛的空隙將被磨平，市場情緒也會逐漸平穩，投資減少。

樓市周期的一般規律都是如此：漲是小波段，跌是長波段，要相信這個規律，在樓市沒有完全調整好之前，謹慎一點總沒錯。

在此建議購房者把握好現金流，切忌加大杠桿，利率還可能進一步下降，購房成本降低，適合剛需上車。