我是做房地產金融的，我可以解答你這個問題，四千萬不夠在縣城開發樓盤。前景很堪憂！主要原因如下！做房開老板和準備要買房的一定要認真看完干貨！特別是做地產的朋友對你有好處！
我們分析一下
地塊因素：
目前縣城的地塊價格，每畝230-300萬左右，容積率4.0，當然有本事的可能會很低，但是商住用地不會低到150萬每畝。小編是廣西這邊的接觸的開發商比較多。所以了解這個情況。
那么你4000萬的話，按230萬每畝，只能買17畝左右的商住地塊，按4.0容積率，只能建幾棟住宅，計容面積大概4.6萬平方，那么每平方就是860元+建安工程費不上浮不下浮也要2500-3000元/平方，報建費縣城的120左右一平方，地級市300元/平方。總共圍過成本3000元/平的樓面成本（已經含土地成本），稅的話13%個點?？h城的房價基本維持在4800-5000元/平方，百強縣城的話可以在5500-6000元/平方。意味著每平方售價稅要繳納624元~780元/平方稅。建安成本土地成本（3000+624）=3624元/平方。售價4800的話有1200的利潤。
以上看見的利潤是比較主觀的，客觀的是，面對大環境下，特別是疫情過后，經濟緩慢，投資熱度低。再一個就是商住用地里面，商業部分的商鋪非剛需產品。面對投資熱度低，你很難賣得出去。而且房地產開發多數是商業部分在1-3層。4層以上開始是住宅，你的住宅賣完了，商業還沒有賣完。所有的利潤都會沉淀在商業部分。除非你設計的樓盤墻排，商業是一個單獨整體片區，住宅整體片區，但是會拉低樓盤小區的功能，綠化，日照，土地利用率等問題。容積率也會受影響。拉低樓盤品質。
?競爭對手
再一個就是，競爭的問題，稍微有點本地品牌的開發商，他會有價格對抗。如果你樓盤的品質不上升你的利潤會被擠兌。在這個過程中，去化率慢的話會增加財務成本，和勞務成本，不可預見成本。如果是百強地產這個更不用說?？隙ㄊ前購姷禺a的樓盤先賣完才到你的樓盤。那么會拉長去化時間。
?資金計劃與貸款問題
有以上因素后還要考慮最重要的一個問題就是資金安排和貸款問題。區區4000萬只能夠買一塊小的地塊。樓盤設計上很難出大的效果。品質比不上百強競爭對手。那么拿到地塊后還要安排設計報建，施工費用。按4000萬可以買得17-20畝的地塊計算容積率4.0，總建面積4.6萬左右平方。前期施工和報建設計得準備，設計費報建費1000萬，施工款按2500元/平交房計算，先建2萬平方，這個是最好的打算。分兩期進行。那么就要準備工程款5000萬。
工程款很多建筑商可以墊資。但是你不能一味地都是靠建筑商墊資。如果建筑商一停工。損失會很大。所以要分兩期。先建2萬平方，再支付80%工程款也就是需要付建筑商4000萬。然后建筑商才有資金再滾動到下一個2萬方。良性循環。不要聽那些建筑商的大話?；蛘邍笱肫蠼ㄖ?。他們不會給你墊資完整個樓盤。這種只是一種激進的談判方式而已。國企央企的建筑商只是中間商，很多只是普通老板去掛靠做工程而已。所以國企央企不會給你墊資。他們只收管理費。資金還是下面分包商出錢。沒有那么大的資金體量。材料款都是賒的。所以在這個過程中如果你過于自信相信這些老板。你就輸了。
還有一個很重要的問題就是貸款問題。因為你只有4000萬。你前期啟動項目。還需要，6000萬。你肯定要去貸款。很多人可能就會問了，為什么要6000萬，因為政府收你報建費150-300元/平，建筑商的工程款都是固定值計算2500元/平。折算起來比你土地每平方米的錢還多。所以你會面臨需要去貸款才可以解決前期資金問題。
貸款政策影響
但是你會發現很難貸款。因為受國家銀監會出臺的文件政策影響，項目必須要具備432條件才可以申請貸款。拿什么是4證，土地使用證、用地規劃許可證、建筑工程規劃許可證、建設施工許可證、這就是4證。這個都是到住建局，規劃局、安監局辦理。是要先繳納費用才可以施工的。不要僥幸心理先開工。一查你百分百要停工。所以你得先辦好這些證件。3是什么意思呢就是建設工程投資加土地出讓金的投資要占到整個項目總投資的30%，2就是二級資質的開發商。如果開發商是新手一般都是暫定資質。很明顯銀行不是很歡迎你。有關系的話另當別論。甚至有很多銀行已經不辦理開發貸。
但是你會發現，銀行的政策跟你之前的資金規劃是有沖突的。銀行需要你先辦證和先施工。辦證的話就要繳納1000來萬。你已經花了4000萬買地塊，你已經沒有辦法進展了。如果分批小部分的報建。也得需要500萬。假設你施工單位的工程款也是建筑商先墊資。2500萬，先建1萬方出來。那么你就得解決2500萬的工程款問題。因為你不付款，建筑商就會停工。滾動開發不起來。
假設建筑商先墊資，報建費也是施工單位先幫你墊資，辦好了4證，投資30%了，二級資質就先找關系先弄暫定資質去做貸款先，這個是靠關系才可以。這時候你又發現一個問題。貸款額度問題。一般國內所有的金融貸款機構，額度都是土地價值的50%，也就是你4000萬買來的地塊。只能給你2000萬。資金還是按工程款進度付。是受監管的。這時候你發現2000萬不夠支付工程款和前期的費用。你還是會遇到資金的難題。建筑商可沒有你見得那么好說，100個里面80個都是聰明的。不是你一個人聰明而已。
要不你就分點利潤給建筑商。但是你會發現銀行的利息也要付。這時候你還需要辦理預售證又得花一筆資金。才可以正常銷售房子。不要僥幸地以為你的房子會非常好賣。你要從一開始就要做好計劃。旁邊的對標樓盤。會不會對你的樓盤售價和去化速度有影響。如果你賣房的速度慢的話。利息產生的費用也不小。而且銀行政策現在屬于對房地產高壓線。很多銀行都不敢貸款給你除非你是百強地產品牌。中小房開的已經沒有辦法從銀行貸款。就算貸款給你如果銀行發現政策變化會抽貸?；蛘吣戕k理預售證的時候需要你先把土地證先解押。因為你辦理預售證需要你土地不能抵押，除非抵押債權方銀行出許可證給你拿4證去房管局辦理預售證。不然你就得必須還完銀行的貸款才可以解押土地證出來。這個是很多新的開發商不知道的事情，這個需要很謹慎。
總結
綜合以上所有問題，你會發現，4000萬，只能買得一個地塊。或者更小一點地塊都會面臨。前期啟動資金問題，銀行貸款問題。樓盤銷售去化率問題，樓盤附近的競爭對手問題。政策因素。你的資金遠遠不足以滾動開發?？h城的土地資金與啟動資金要1：1的投資比例才可以。4000萬的話你還得想辦法籌夠4000萬。然后土地拿去抵押獲得貸款2000萬，就可以足夠6000萬來滾動項目。所以怎么樣1：1投資也是需要8000萬的資金在手才可以干。貸不貸款先不論。
目前貸款政策與解決前景問題
根據這些影響，大部分都是政策因素占很大成分。貸款政策問題。土地價格問題也是政fu提出的政策。地理位置問題，商住比例問題，還有就是百強地產競爭激烈。特別注意的是貸款問題，全國的貸款機構例如地產基金，一般不去縣城，只去地級市，偏向于123線城市地塊，對商住比例有嚴格要求，商業不能超過30%，小編作為房地產金融行業領域這個必須要了解。不然你都不知道自己為什么貸不了款，同樣百強地產要跟你合作開發也是很看重地塊因素，看中商住比例，地方政策，是否限購，看你和公司是否嚴重失信，是否有借貸訴訟等等問題。
目前123線城市的市場基本飽滿，會下沉到縣城或者4-5線城市。你會發現競爭會更明顯。地方政fu會比較歡迎百強品牌進入，他可以拉升周邊的生活品質和概念。拉動房價增值。例如碧桂園就是一個例子。只要碧桂園到的地方。很多旁邊的地塊都會升值。那么地方政fu就可以賣地增加營收。
大環境下合作開發最好
所有在這種大環境下，不是大魚吃小魚就是，尋找合作對象。將來會演變成，百強地產會利用小房開在縣城或者地級市的，利用本地關系的優勢，尋找好的地塊合作。小房開只能先拿了地塊，跟百強地產品牌合作開發。輕資產運作方式。代建方式。百強地產不用負擔土地出讓金。只需要植入品牌收取品牌管理費，輸出自己專業的管理和營銷團隊，只需要支付工程款和報建費就可以把項目滾動開發起來。
出讓金部分只針對地級市內的去化快優質地塊?？梢詭椭行〉禺a商支付部分土地出讓金。123線最高配70%而中小房開支付30%土地款。4-5線城市，只配50%小房開需要支付50%土地款。所墊資費用也要支付利息，但是都會植入品牌代建。
身為這個領域的我這點是了解得最清楚的。因為百強地產是上市公司需要并表資金流量增加營收。所以不要考慮什么貸款，純債方式。如果有這種想法，目前的環境已經不適合。而百強地產商可以開商票支付工程款。這個也是百強地產的優勢。而且貸款機構也喜歡百強地產成熟的開發經驗，建設和成本管理有優勢。局面好控制。
這種就是大環境下百強地產變相利用小房開自身本地政fu資源和關系獲得優質地塊的手段。所以我覺得你4000萬的話拿了地塊最好是找百強地產合作開發。只要你拿地價格有優勢。利潤收益大可以分享一些利潤出來給百強地產。減少風險。
小編感悟
如果您身邊還有朋友做房地產的。可以轉發我這篇文章給他。目前網上很少透露這些干貨。包括很多銀行，和地方的金融機構。一般這些都是接觸地產基金，接觸證券，信托，接觸百強地產才可以了解這些政策以免盲目投資，面對風險容易臨時抱佛腳。因為很多中小房開非常依賴傳統的銀行政策。不了解外面金融機構的政策。和百強地產的合作模式和投資門檻和偏好。歡迎點贊評論我會回復！有說得不好的地方可以指點一二！