房地產投資，古來有之。在世界歷史中的很長一段時間，擁有多少地，以及這塊地上所有的產出，是個人和家族財富的最重要標志。

但是房地產投資，也有其鮮明的特點，那就是：需要的資金量巨大，交易手續復雜耗時，交易費用也比較高。這些特點，導致房地產投資活動，主要是大資本的游戲，普通老百姓有心無力，參與度不高。

這樣的狀況，在美國推出了第一個房地產投資信托（REITs）后，發生了根本性的轉變。

房地產投資信托，英語叫做REITs，是RealEstateInvestmentTrusts的簡稱。

在本人的歷史文章，《房地產投資信托基金（REITs）》中，我曾經提到，房地產投資信托是一項偉大的金融發明，因為它為普通散戶投資者提供了一種金融工具，能夠以比較方便和廉價的方法，成為房地產投資者，并從房價的上漲中獲得投資回報。

對于門外漢來說，我們可以這樣理解房地產投資信托。REITs基金的資金來自于基金股東。REITs基金會指定一個管理公司，來管理該基金的投資和運營活動，并向其股東征收管理費。

通過REITs，管理公司會去選擇購買或者投資一些房地產項目。可供投資的房地產項目范圍很廣，可以是住宅房產，零售房產，商務辦公樓，酒店，廠房和倉庫，等等。

如果管理得當，這些房地產投資項目會產生一定的現金流回報。在扣除了相關的費用后，REITs會向股東定期發放分紅。REITs的股東，會從房地產項目的市值增長，和租金收入中獲得投資回報，就好像自己去購買一套房子進行投資一樣。

在REITs沒有被發明以前，一個普通散戶投資者，想要投資購物大廈，辦公樓，酒店這樣的項目，是不可想象的。因為大部分人的資金實力，根本夠不到投資這些項目要求的門檻。但是REITs的發明，巧妙的解決了這個難題，即它通過一個法律結構，聚沙成塔，讓很多中小投資者也參與進來，同時也鼓勵了更多老百姓成為房地產的投資者。

回顧美國REITs的發展歷史，細數其獲得成功的經驗教訓，其中一條非常重要的，是它對于REITs的稅費處理。

1960年，時任美國總統艾森豪威爾簽署了《房地產投資信托法案》（TheREITsActTitle），在法律監管上為房地產投資信托的發行掃清了障礙。

該法案規定，如果一個信托申請并獲得REITs資格，那么它就可以免除所得稅。

申請成為REITs，需要滿足一系列要求。其中一條比較重要的要求，是每年需要將至少90%的利潤，作為紅利分發給股東。對于股東來說，他們收到的這些分紅，在公司層面是免稅的，只需要上交個人所得稅。

這個稅費優惠，鼓勵了更多的投資者將自己的資金投入到REITs之中，也促成了后來REITs市場的大規模發展。

對于廣大散戶投資者來說，REITs提供的價值，主要體現在以下三個方面：

第一、由于法律要求REITs必須把至少90%的利潤再分給股東，因此REITs投資者每年都能收到現金收入。這個價值，和投資者購買固定收益類債券，并從中獲得利息收入是類似的。對于那些需要現金收入的投資者，比如退休人士，這個特點很合他們的胃口。

第二、REITs能夠抵通脹。由于REITs投資的是房地產實體資產，因此在通脹比較高的環境中，房價和房租也會水漲船高。而上面提到的債券，由于其利息是固定的，因此投資者在高通脹環境中會遭受很大損失。REITs抗通脹的特點，給投資者提供了多一層保護。

第三、REITs向投資者提供了股票之外的另一個很不錯的投資回報。

以美國過去30年（1988到2018年）的歷史為例。REITs的投資回報（以FTSENAREITREITs指數計），為每年9.26%左右。同期標普500全回報指數（含紅利）的回報，為每年9.97%左右。REITs的回報稍稍落后于股票，但差距并不大。由于其回報是基于一個完全不同的資產類型（房地產），因此能夠給投資者的投資組合提供多元分散的價值。

由于上面說到的這些優點，在艾森豪威爾簽署了REITs法案后，REITs在美國的市場規模快速發展，并逐步蔓延到全世界其他國家。

1960到1961年，美國第一批五支REITs被批準發行上市。其中的2支，至今還活躍在紐交所：PEI（市值約5億美元）和WRE（市值約22億美元）。

經過近60年的發展，美國建成了世界上最大的REITs市場。時至今天，投資購買REITs的美國人，高達8000萬左右，占到美國總人口的1/4左右。在美國上市的REITs，其總市值超過1萬億美元，每年大約分發超過600億美元的紅利。REITs涵蓋的房地產項目，包括住宅、寫字樓、購物大廈、酒店、倉庫、廠房、森林，醫療保健、基建、數據中心等各種類型，可謂五花八門，應有盡有。

值得指出的是，美國REITs市場的高速發展，并不是一個孤立的事件。同期，美國民眾的投資意愿，在股市指數和可支配收入節節高升的刺激下，也水漲船高。在這個大背景下，包括REITs在內的各種金融創新工具，比如公募和私募基金，也經歷了類似的爆發性增長。這個大背景，和目前中國的宏觀經濟背景有類似之處，因此更值得我們學習研究。

同時，世界上其他國家，也逐漸效仿美國，開始發行自己的REITs。1969年，荷蘭發行了歐洲的第一個REITs。1971年，澳大利亞發行了首個REITs。到今天為止，主要的資本主義國家市場里，都有不少REITs供廣大投資者選擇。

值得指出的是，REITs雖然可以為投資者帶來很多價值，但卻遠不是沒有風險的。事實上，如果我們回顧美國REITs的發展歷史，就不難發現其經歷過好幾個漲跌周期。

1969到1974年，美國的REITs市場迎來了第一個高速發展期。短短幾年之內，市場上大約發行了50多個按揭REITs。在REITs下面涵蓋的房地產市場總市值，從10億美元左右快速上漲到200多億美元，在短短5年內翻了20倍。

然而，好景不長。1973年，第一次石油危機發生。石油危機導致美國物價飛漲，通脹率居高不下。為了應對持續攀高的通脹率，美聯儲開始升息。銀行利息的上升，對按揭REITs市場造成了致命打擊。由于按揭成本一下子攀升很多，很多在建的工程被中途放棄，留下不少爛尾樓。那些通過按揭來投資這些房地產市場的REITs，自然也大受打擊。很多房地產信托公司不得不宣布破產，或者被低價并購。

1980年代，REITs市場從1970年代的暴跌中開始慢慢恢復。然而到了1980年代末和1990年初，美國發生了儲貸銀行危機，并波及到房地產市場大跌。商業地產的市價，一度下跌了30%到50%左右。1990年，REITs市場的平均回報下跌14.8%，是REITs指數問世以來的最差回報。

最近的一次REITs大跌，發生在2008年金融危機期間。相信很多讀者對這段歷史都還記憶猶新，因此我就不再贅述了。

到目前為止，中國還沒有REITs。在過去很多年，業界每年都對推出第一個REITs有很高的期望，但最后都是失望而歸。比如2018年5月，據中證報引消息人士透露，公募REITs年內將出爐。但是后來由于種種原因還是沒有得到實現。

2019年4月22日，《南華早報》報道，新加坡主權財富基金GIC和中國購物中心運營商大悅城控股集團已獲得監管部門批準，將試點發行中國首個公募REITs。如若發行成功，這將是中國第一個公募REITs。

展望未來，希望有關立法可以盡快完善，早日推出中國的公募REITs。這樣中國的投資者，也能夠像國外的投資者那樣，通過這種金融工具，豐富自己的投資選項，獲得更好的投資回報。

參考資料：

伍治堅：房地產投資信托基金（REITs）