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房地產物業行業發展研究報告第一章 行業概況

物業管理（property management）是指業主對區分所有建筑物共有部分以及建筑區劃內共有建筑物、場所、設施的共同管理或者委托物業服務企業、其他管理人按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

圖 房地產物業管理產業鏈

資料來源：資產信息網 千際投行

物業管理分類：

? 居住物業：是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑；包括住宅小區、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等；當然也包括與之相配套的共用設施、 設備和公共場地。

? 商業物業：有時也稱投資性物業，是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業，這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。這類物業由于涉及物業流通與管理的資金數量巨大，所以常以機構（單位）投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動，并用部業租金。

? 工業物業：是指為人類的生產活動提供使用空間的房屋，包括輕、重工業廠房和發展起來的高新技術產業用房以及相關的研究與發展用房及倉庫等。工業物業有的用于出售、也有的用于出租。

? 其他用途物業：除了上述物業種類以外的物業，稱為其他物業，有時也稱為特殊物業。這類物業包括賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業。

按服務的性質和提供的方式可分為：常規性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

圖 房地產物業管理行業分類類別

資料來源：資產信息網 千際投行

圖 三類物業服務企業

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物業管理行業已有超過150年的發展歷史，物業中國誕生于80年代、起步于深圳，94年首次發布《管理辦法》、邁向法制化軌道。03年頒布《物業管理條例》，監管趨于市場化，目前行業政策總體偏友善。2017年，國務院取消一批行政許可事項的決定，取消物業服務企業一級資質核定審批，住房城鄉建設部加強事中事后監管。

經過30余年的探索和快速發展，中國的物業管理行業規模不斷擴大，行業集中度逐漸提高，管理水平顯著提升，行業由粗放發展階段逐漸步入相對成熟和規范的新階段。從市場的角度來看，特殊物業的市場交易很少，對這類物業的投資多屬長期投資，投資者靠日常經營活動的收益來回收投資、賺取投資收益。這類物業的土地使用權出讓的年限，中國規定最高為50年。

圖 房地產物業管理行業發展史

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據中國指數研究院數據，截至2017年末，全國物業管理行業管理面積達195億平米，同比增長5.5%，2009-2017年CAGR為6.6%，行業管理面積穩步提升，并仍處于規模成長期。2018年，物業管理行業經營收入為7043.63億元，同比增長17.25%；管理物業總面積達279.3億平方米，同比增長13.2%。

截至2018年，我國城鎮化率達59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美國的81%。而美國和日本分別在1940年和1955年達到了56.5%和56.1%，城鎮化率50%-70%在國際上均為快速城市化階段，城鎮化率快速提升將推動行業管理面積穩步提升。

第二章 商業模式和技術發展

2.1 產業鏈價值鏈商業模式

2.1.1 房地產物業管理產業鏈

圖 物業管理公司產業鏈業務圖

資料來源：資產信息網 千際投行

1) 物業公司上游的產業鏈:

- 前期介入工作：專門給開發公司做工程的前期介入，安排工程人員去工地做前介，從建筑物到基坑，從設備設施安裝到承接查驗，從裝飾裝修到隱蔽工程，管網管線等，開發商支付一定的費用。

- 售樓部服務：在售樓部安排形象崗、門童、吧臺、樣板間服務員。為地產營銷促進銷售，提高物業品牌形象，打造樓盤口碑。

- 工地安全保障：給工地安排保安、食堂工作人員、會務等。做好地產工地的保障工作。

- 驗房服務：針對地產公司即將交付政府查驗的工程承包下來，派人進行專]的查驗，根據政府相關工程要求做出報告和結論，減少地產人力資源成本。

2) 物業公司的下游產業鏈:

- 便利店、果蔬店、保險代售；

- 住宅、商業、車位銷售和租賃；

- 業主生老病死的產業、養老、健身、咨詢；

- 業主結婚、過世等環節的操辦；

- 空置房有償服務和管理，免費服務；

- 公寓租賃和分租；

- 賓館酒店的經營；

- 美食街、餐飲店的運作。

2.1.2 商業模式

表 以碧桂園服務[6098.HK]為例分解收入成本分解商業模式

1) 目前國內幾萬家物業服務企業的自身定位、市場規模、產品類型、運營體系和經濟效益千差萬別，但是從盈利模式的角度，我們大體可以將現有的物業服務企業的商業模式概括為物業服務提供商模式、物業資源開發商模式和物業顧問服務商模式三種類型。

? 物業服務集成商：又稱物業服務總包模式，是目前發達國家和地區物業服務的主流商業模式。其特征是，物業服務企業通過前端策劃服務(設計管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業)、中端監管服務(監督服務過程、管控服務品質)和后端評判服務(匯總客戶評價、溝通客戶需求和評判分包企業)的方式，將各分包企業的專項服務集成為面向業主的綜合性物業服務產品。

? 物業資產運營商：又稱物業資產管理模式，是伴隨著物業從消費功能向投資功能擴展，從使用價值向交換價值提升而衍生的高級商業模式。其特征是，業主不僅將物業硬件的日常維修、養護和管理工作委托給物業服務企業，而且將資產屬性的不動產的日常投資、經營和管理工作(如租務管理、物業招商、營銷策劃、銷售代理和不動產融資等)委托給物業服務企業。

? 物業保障服務商：又稱物業后勤服務模式或者物業支援服務模式，是物業管理行業順應后勤服務社會化改革趨勢而誕生的一種混合商業模式。其特征是，物業服務企業不僅從事不動產管理業務，而且受托提供配餐、會務、接待、交通、物流等方面的后勤服務，以全方位滿足客戶非主流業務之外的多元化需求。

圖 互聯網與物業管理公司融合過程

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2) 物業行業規模效應弱，較難形成寡頭型市場格局，以競爭型格局為主。國際物業龍頭都選取了內生加外延的發展策略，并購在龍頭崛起過程中有著舉足輕重的作用。國際物業龍頭對住宅物業管理收入依賴程度低，形成了全設施綜合服務的特點。

圖 國際物業龍頭發展策略

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3) 社區O2O模式，開啟物管新紀元。隨著人工智能、大數據、互聯網等高新技術的發展，物業管理企業先后試水互聯網，以社區生活場景為中心，搭建用戶與商家、服務提供者之間的O2O社區服務平臺。一方面可以整合“線上”和“線下”兩端的資源，并通過云端進行管理，為居民創造更加便捷的社區生活環境的同時進一步拓展增值服務發展空間，創造新的盈利點；另一方面可提升物業管理效率，降低能耗成本與人員成本。

圖 社區O2O模式

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盈利模式：

目前我國物業管理企業的盈利模式主要有兩個基本大類，一種是通過提供傳統的物業管理服務向業主收取物業管理費，包括提供房屋、設備的維修和維護，環境衛生、安全消防、清潔綠化等的管理，它的價值創造主要在于房屋設備的保值增值。以基礎物業服務為主的企業主要通過項目的獲取來擴張管理面積以實現收入的可持續性增長。第二種是通過提供增值服務收取費用，包括業主增值服務(空間運營收入、房屋經紀、電商服務、社區金融、家政服務及養老服務等)和非業主增值服務(顧問咨詢服務、案場服務、工程服務等)。

1) 基礎物業服務

基礎物業服務仍是物管百強企業收入和利潤的主要來源。從2014年-2017年的百強企業營業收入構成來看，基礎物業服務收入業績貢獻度維持在80%左右，是企業營業收入的主要來源。近幾年由于百強企業普遍采取“內生+外延”式擴張，基礎物業服務收入逐年增加，2017年高達60703.7萬元，同比增長16.9%，2014年-2017年間百強企業基礎物業服務營業收入均值年復合增長率為21.6%。

2) 增值業務

增值服務成為物業服務企業的重要盈利增長點。2014-2017年百強企業的增值服務收入均值和凈利潤持續升高，復合增長率分別為15.8%和4.5%。2017年百強企業增值服務收入為13506.2萬元，同比增長24.5%；凈利潤為2389.8萬元，同比增長5.3%。2017年百強企業增值服務以18.2%的收入創造了41.7%的利潤，成為盈利能力的重要增長點。

2.2 技術發展

1) 對物業管理企業來說，將基礎業務外包是利用專業服務公司提供的優質服務，實現專業化、集約化管理。為提高服務質量與服務效率，除將基礎業務外包外，物業管理服務企業還更多地將信息化、智能化等新技術應用在物業管理服務中，例如目前已開發使用的產業物聯網智能物管系統和智能社區服務平臺等。對于物業管理服務企業而言，不斷拓展創新解決方案并增加在前沿科技和智能應用方面的投資勢在必行。

2) 物業服務高質量發展離不開標準化戰略。引領高標準保證高質量，高品質離不開高標準。一方面品質物業服務價值的輿論環境和市場環境，要動員和聯合各方面的力量來共同推動，讓全社會認可物業服務的價值，專業服務是創造價值的，服務價格拉開檔次，讓業主在認識優質服務價值的基礎上，擁有選擇權和決定權，有這樣的市場氛圍和輿論環境，有利于行業服務質量的提升和整體的快速發展。另一方面營造一個良好的政策環境，建立一套聯動的機制，類似的老舊小區改造問題，服務企業無力一直承擔社會責任，用其他項目的收益來補貼不是長久之計，期待政府有類似的兜底政策，通過市場政策的引導來解決這類問題。

圖 物業服務標準化文獻發表年度趨勢圖

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3) 國家正在著力加快發展現代產業體系，推動經濟體系優化升級。物業服務商業模式創新應從物業管理產業發展的角度，著力于產業鏈、供應鏈、價值鏈創新，推進產業鏈現代化，推動服務向高品質和多樣化升級，加快發展與健康、養老、育幼、文化、旅游、體育、家政等服務業融合和整合，夯實與規劃、空間設計、裝修裝飾、園林綠化、機電設備、智能建筑等不動產產業鏈條的無縫銜接與對接，合縱連橫，優化產業鏈供應鏈發展環境，強化要素支撐，形成具有更強創新力、更高附加值、更安全可靠的產業鏈供應鏈。萬科物業把空間服務劃分為社區空間服務、商企空間服務、城市空間服務等三個業務線。社區空間服務，是萬科物業在原有的住宅物業服務基礎上，不斷衍生配套服務，在形成獨有的“萬科物業”住宅品牌的同時，打造出“樸鄰發展”等子品牌，持續為業主提供豐富的增值服務，滿足業主多樣化生活需求。

4) 物業管理行業貼近民生的特殊性，塑造物業管理行業的溫馨形象，推動社會公眾對物業管理行業的重新認知，結合復雜的社會背景，通過新媒體平臺的力量，幫助業主去界定“美好生活”。企業微信公眾號與協會微信公眾號也都延續了各自基于目標用戶群體所選擇的差異化傳播策略：企業微信公眾號以業主為主要服務對象，在2020年內通過與業主息息相關的疫情防控、生活與便民舉措等內容的生產，以生動的傳播內容滿足民眾的生活需求，保證了新媒體傳播力的穩定；而協會微信公眾號以持續深入宣傳國家、省、市重大決策部署，及時解讀政策動向，發掘、宣傳、通報行業先進人物和事跡為主要內容，發揮了思想引領的傳播作用，體現其獨特的行業角色。

圖 關注人數排名前十的企業微信公眾號

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2.3 政策監管

1) 住房和城鄉建設部

根據國務院公布的《物業管理條例》，國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作，即中華人民共和國住房和城鄉建設部；縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作；縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門共同對物業服務收費行為進行監督。

2) 國家發展和改革委員會

根據《物業服務收費管理辦法》，國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。國務院價格主管部門即國家發展和改革委員會。

3) 財政部

根據《物業管理條例》，專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。國務院財政主管部門即財政部。

4) 中國物業管理協會

中國物業管理協會（CPMI）是物業管理行業重要的自律性組織，它是以物業服務企業為主體，相關企業參加，按照有關法律、法規自愿組成的全國行業性的自律組織，經國家民政部批準并注冊登記并具有國家一級社團法人資格的全國性社會團體。其主管部門為中華人民共和國住房和城鄉建設部。

圖 全國性法律法規和產業政策

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第三章 行業估值、定價機制和全球龍頭企業

3.1 行業綜合財務分析和估值方法

圖 綜合財務分析

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圖 行業估值及歷史比較

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房地產物業管理行業估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現率、P/S市銷率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現金流折現估值法、NAV凈資產價值估值法等。

表 以戴維斯[SVS.L]為例分析主營結構

資料來源：資產信息網 千際投行

表 境外房地產物業管理公司估值對比

表 中國上市房地產物業管理公司估值對比

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3.2 行業發展和驅動機制及風險管理

3.2.1 行業發展和驅動因子

1) 行業規模：弱周期、持續成長、萬億市場

物管行業正處于發展的黃金時代，目前存量物業管理面積200億平米，2018年銷售面積17.2億平米，即使當年銷售面積有波動，存量物業也有6-8%的持續增長。預計2020年物業管理面積近250億平米，按照百強物業公司的2017年收費標準（4.26元/平米/月）的一半計算，基礎物業服務市場規模6300億，如果再加上增值服務，市場規模可達萬億。

圖 中國物業管理行業規模

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2) 行業格局：行業格局高度分散，市場集中度加速提升

目前物管行業處于整合初級階段，全國企業有10萬家，但市場化進程提速令行業集中度快速提升。2017年TOP200的市場份額由2012年13%提升至32.4%，但十強的市場份額僅11.1%。從管理規模上看，2017百強企業平均管理面積約3000萬平米，十強則為2億平米。2014-2017年物業十強企業管理面積復合增速41.5%，高于百強企業同期的25.3%

圖 物業管理百強企業管理面積均值及市場份額

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3) 行業屬性：輕資產、高現金流、高回報、增值服務潛力大

物業管理行業屬于輕資產行業，不存在大額資本支出，擁有較高的回報率，ROIC平均在20%以上；同時現金轉化率高，經營性現金流充足，可以支持龍頭企業并購擴張。同時，互聯網技術和商業基礎設施的快速進步使得社區流量的變現價值提高，社區增值服務潛力大。

圖 物業管理領先企業具備較高的ROIC

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驅動因素

1) 數字化管理革新傳統物業模式

目前商業地產早已進入存量時代，近年來受宏觀經濟及國家政策等因素影響，市場去化承壓，商業地產行業變革愈發迫切。為盤活存量市場，專業的資產管理運營成為滿足商業地產高質量發展的重要途徑。隨著“互聯網+”、物聯網、大數據、人工智能等技術的出現，智慧樓宇、智慧園區等概念日漸興起，成為資產持有者提高租金收益、提高去化率的一大利器。與此同時，對樓宇的服務品質需求也越來越高。受商業地產存量市場影響，物業管理行業也進入了轉型升級的風口。

2) 移動網絡聯網范圍更廣，價格下降。5G時代的來臨，移動網絡速度及時延的改善將進一步推動房地產物業管理市場的增長。

3) 物業并購潮與規模賽跑。房地產企業開發銷售百強占據了近70%的市場份額相比，目前物業行業的集中度仍處于較低水平，行業收并購和洗牌仍處于初始階段，頭部企業的規模在持續增長。近年的公開數據顯示，收并購成為了物業企業快速提升規模的一個重要手段。據了解，2017年以來，部分主要物業公司典型的收并購就達到30余宗。進入今年以來，雅生活服務還先后擬收購青島、哈爾濱兩家物業公司股權。

圖 Top30物業服務企業管理面積占比情況

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4) 隨著全世界的空氣質量惡化，追求更健康的室內環境成為人們的急切需求。運用新的科學技術，通過數據監控可以更好地幫助業主和管理團隊解決室內空氣質量問題。同時，通過有效溝通讓人們了解所處環境中空氣質量保持在良好的狀態，也尤為重要。通過與一些平臺的合作，融入了高科技元素，例如ECS系統(Eco Control System，智能自動化控制系統)。這套系統可以更好地監控建筑物中的空氣質量，通過物聯網云端操控設備并制訂運行日程，和設施管理經理配合工作，在降低能源消耗的同時也可以達到更好的空氣凈化效果。

5) 智能化與增值服務

規模前提僅作為行業發展前期優勢所在，事實上，物業管理行業所特有的服務差異化難度大、以價格優勝以及人工投入成本高的特點，決定了物業服務企業在保持基礎服務擴張同時，還必須開拓新的增值服務以獲得更多的利潤增長點。

另一方面，物業管理正因為是勞動密集型行業，需要投入大量管理人員，所以物業公司規模越大其投入的人力資源就越多，這個意義上講，物業公司的規模擴張對于其成本的把控和利潤保持也是一大挑戰。數據顯示，物業服務行業增值服務收入占總收入比例在逐年提升；與此同時，物業服務企業增值服務利潤占比的提升近年來則變得更為明顯。

圖 部分物業服務企業增值服務占總收入比例

資料來源：資產信息網 千際投行

3.2.2 行業風險分析和風險管理

1) 決策風險

就企業高層領導而言，因決策失誤而企業帶來的風險是非常顯著，有時是非常致命的，尤其在一些十分重大的決策上面，企業最高層領導所作出的每項決定都會左右了整個企業的命運，旦決策失誤，因此而帶來的風險也必將對企業產生重要的影響。關于操作層的決策風險容易被忽略，但其對企業的影響是不容小視的，這一點在技術人員上表現尤為突出。由于專業性較強的緣故，企業的高層領導及大多數員工對技術方面知之甚少。因而，其作出的決策也必然會對此類項目的成敗產生決定性影響，一旦決策失誤，便對企業造成經濟上的極大損失，也同時給企業帶來極大的風險。

2) 政策風險

從1994年3月第一部物業管理法規《城市新建住宅小區管理辦法》出臺，1994年6月，第一部地方性物業管理法規《深圳市經濟特區住宅區物業管理條例》頒布，到2003年6月《物業管理條例》、2004年3月《物業管理企業資質管理辦法》及各地方物業管理法規的頒布實施，政府對物業管理的發展進行了諸多努力和規范，但在關鍵的問題公共設施、共有物業及配套設備的歸屬權問題，在《物權法》出臺前，無法得到明確，即使《物權法》出臺，也可能還存在界定不清的部分。而公共部分歸屬權的問題，卻是最容易引發業主與發展商、業主與物業公司之間產生糾紛和矛盾的地方。另外，業主委員會的身份界定、物業公司下屬管理處的責任界定、物業公司統籌安排時有可能侵犯其它小區業主權益的問題，都可能在物業公司具體運作時產生法律糾紛。

3) 剝離風險

物業管理產生的起因主要是為房地產開發提供服務支持，即為產品的后期使用提供售后服務。此時，大多數的發展商會將物業管理的支出視為開發過程中不可避免的成本。隨著物業開發面積的增大，物業管理基礎業務的成熟，此時對物業管理的繼續投入就逐漸成為了開發商的心病。除了開發初期物業管理的前期介入外，發展商后期進行項目決算時不是忽略物業管理應從中分攤的成本，就是損害物業公司應從中體現的利益，許多發展商會將物業管理視為地產開發的一個拖累。從財務角度，不少的發展商更希望在項目開發初期即將物業管理整個投入考慮進前期成本，而不愿意在中后期進行體現。這時，開發與管理的分離就將不可避免。

4) 技術風險

中國房地產業發展至今，在項目規劃、產品設計、園林設計、施工質量等方面都取得了長足的進步，新技術、新材料、新工藝的使用不斷創新。相對于房地產，物業管理更多的還停留在基礎的物業服務項目上，敬禮、微笑成為了物業管理人最有效的服務手段。但對于物業管理的核心業務，對物業本體、設備設施及環境的管理，由于缺乏高素質的技術人才、缺乏對新技術的了解，當然也缺乏足夠的資金投入，根本沒有能力保證對核心業務的掌握和管理。

風險管理規劃是對物業管理工作一個縱觀全局的基于風險角度的考慮、分析、規劃，也是風險控制中最為關鍵的內容。包括風險形勢評估、風險識別、風險分析和風險評價等幾部分。

3.3 競爭分析

國外的物業管理已成為社會化的服務行業，任何人、任何公司都可從事物業管理，只要具備條件，領取營業執照即可。這些物業管理公司或管理機構絕大多數都是自主經營、自負盈虧的經濟實體。管理公司(機構人員精干，效率高，固定人員少，一些項目盡可能臨時聘請，可承包的就不設固定人員以節約開支。

1) 英國物業管理概況

英國為物業管理產業之發源地。英國政府對物業管理的企業團體組織或個人的規范卻顯得很寬松并無其他特別限制。英國的物業管理發達，管理模式可分為前期物業管理與正常期物業管理兩類;前期物業管理是于此物業尚未開發完成之前，即由開發商事先選擇一家物業管理公司并在物業出售合約中注明未來委托物業管理公司名稱、服務范圍、服務價格及其他相關之權利與義務等數據，并且此作為物業產生前期管理之依據。待建筑物產權移轉并成立住戶委員會后，住戶委員會可選擇對原有物管公司續約或解約，此部分即為正常期物業管理。

2) 美國物業管理概況

在美國物業管理已經發展為其都市建設與管理的一個重要產業，在此產業的服務范圍可針對社會需求無限延伸擴展。目前已發展至醫療、教育等很多不同的領域，而在這之中甚至包括了金融(證券)及高科技等領域，所以專業化管理是美國物業管理的最大特點。在美國的物業管理公司，一般只負責整個建筑物的整體管理，其他個別專業及零星業務則是另發包予專業的承包公司來負責維護管理。

3) 德國物業管理概況

德國物業管理公司平常不僅須按條約規定負責雇主房產的定期使用與維護、清潔、周邊區域的綠化及規劃，另外還須負責出面替雇主履行德國相關房產法令中所規定的責任與義務。由此可明顯看出德國的物業管理公司直接受雇于房東，也就是雇主利益的維護者與代理人。

4) 日本物業管理概況

日本的物業管理發展特性可歸類出以下四點：

i 物業管理法律基礎完備：這是由于日本政府制定了完整的法令規章，清楚注明了業主與物業管理公司的權利與義務關系，規范了其管理形式;

ii 擁有高水平的從業人員：日本對從事物業管理的企業組織、人員有很高的標準，相當重視從業人員的物業培訓。

iii 物業管理的社會環境較其他國家良好：因建筑物內大眾積極參與物業管理，且企業所有人可接受付費服務的管理形式;

iv 日本物業管理發展的一個主要特點是政府訂有明確的法令規章。

5) 中國香港物業管理概況

物業管理的歷史在香港已有40多年。香港的物業管理產業在房地產帶動下不斷擴展，已成為主要服務業之一。因為在香港的物業管理公司僅需經過一般性的工商登記即可進入此產業。

6) 新加坡物業管理概況

新加坡的物業管理規范與日本模式相似，有著明確且嚴格的要求，除對物業管理機構有著一般性的規定之外，對于出售的公共住宅內部裝修與管理也有十分詳細的規范。在新加坡的物業管理公司其執照必須每年審核更新，其從業人員亦必須接受2年以上的相關管理訓練并通過專業考試合格才可開始從事服務。

表 國外部分國家物業費收取情況表

資料來源：資產信息網 千際投行

中國房地產物業管理行業與國際企業比較

1) 市場化的差距

? 物業管理機構應是市場的主體，即企業化的機構一一物業管理公司，而不是行政性的組織。其生存、發展完全由市場來決定,誰的管理水平高，服務質量好，費用標準適宜，誰就能生存與發展，否則就會遭到淘汰。

我國的物業管理公司已經全部企業化了，表面看，已經符合市場化的要求，但實際上還相差較遠，特別是前兩部分的物業公司,連基本的政企分開都未做到。企業的負責人由政府任命，仍未擺脫舊有的模式。這從一個側面反映出，我國物業管理的市場化程度不高，競爭機制不健全。

? 允許市場主體獲取合理的利潤，并主要以管理酬金的形式來體現，其利潤、酬金的有無、多少完全由市場來決定，防止人為地約束物業管理公司對經濟收益的追求，抑制其活力。

2) 社會化的差距

按照社會化大生產的要求，物業管理公司應當是參加市場全方位競爭的獨立主體,不應從屬于某一房地產開發公司或部門單位。發達國家和地區普遍實行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。社會化還表現在,物業管理公司必須接受全社會的參與和監督。業主委員會必須建立并發揮作用，還要接受政府和社會有關部門的管理、監督與約束，才能規范其行為，保障其發展

社會化方面的差距主要有以下幾點:第一條塊分割嚴重.開發公司不愿意把自己的物業交給外部公司去管，即使公開招標，其運用“暗箱操作”等手段，外部也很難進入。第二,業主委員會的組建要適合國情,真正發揮作用。總之，社會化的

3) 專業化的差距

專業化要求物業管理公司要有專門的組織機構，有專門的人員配備，有專業工具配備。最重要的是應聘請專業公司從事專業工作,比如保安、綠化、保潔、供暖、維修等,物業公司主要從事經營、管理、考核工作。在此方面國內還有較大差距。

4) 規范化的差距

規范化要求，物業管理公司要依照政府規定，在有關部門正式登記注冊，接受審核，依法經營:要建立一套完整的、科學的管理制度、工作標準和服務程序，以確保服務質量:要主動接受政府部門的指導及業主委員會的監督。國內在這方面的主要差距是規范化程度不高，制度、標準等都有，遵守不夠。小公司管理漏洞很多，大公司扯皮多，效率低，主動性差。

3.4 中國企業重要參與者

中國主要企業有碧桂園服務[6098.HK]、恒大物業[6666.HK]、華潤萬象生活[1209.HK]、融創服務[1516.HK]、TST PROPERTIES[0247.HK]、世茂服務[0873.HK]、中海物業[2669.HK]、建業新生活[9983.HK]、時代鄰里[9928.HK]、遠洋服務控股[6677.HK]、濱江服務[3316.HK]、建發物業[2156.HK]、小商品城[600415.SH]、中國國貿[600007.SH]、富森美[002818.SZ]、深賽格[000058.SZ]、新大正[002968.SZ]、廣匯物流[600603.SH]、海寧皮城[002344.SZ]、輕紡城[600790.SH]、南都物業[603506.SH]、全新好[000007.SZ]、榮鑫物業[872978.OC]、中都物業[872955.OC]、宏謀物業[873532.OC]、德冠物業[873376.OC]、上海浦東現代產業開發有限公司[151980.SH]、西安高新技術產業開發區創業園發展中心[139373.SH]、上海浦東軟件園股份有限公司[012003671.IB]等。

圖 A股及港股上市公司

資料來源：資產信息網 千際投行

1) 萬科物業：公司成立于1984年，1988年進入房地產行業，經過三十余年的發展，已成為國內領先的城市配套服務商，公司業務聚焦全國經濟最具活力的三大經濟圈及中西部重點城市。2014年萬科第四個十年發展規劃，已經把“三好住宅供應商”的定位延展為“城市配套服務商”。2018年萬科將這一定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”，并具體細化為四個角色：美好生活場景師，實體經濟生力軍，創新探索試驗田，和諧生態建設者。公司核心業務包括住宅開發、物業服務、長租公寓。2018年，公司將自身定位進一步迭代升級為“城鄉建設與生活服務商”，所搭建的生態體系已初具規模，在鞏固住宅開發和物業服務固有優勢的基礎上，業務已延伸至商業開發和運營、物流倉儲服務、租賃住宅、產業城鎮、冰雪度假、養老、教育等領域，為更好的服務人民美好生活需要、實現可持續發展奠定了良好基礎。

2) 保利物業[6049.HK]：公司是中國一家規模領先、具有央企背景的物業管理服務綜合運營商，根據中指院2019年的綜合實力排名，公司在中國物業服務百強企業中排名第四。自2014年起，公司在中指院的中國物業服務百強企業綜合實力排名持續保持前五名，而在具備央企背景的中國物業服務百強企業中則排名第一。根據中指院的估值，本集團2018年度品牌價值逾人民幣90億元。公司在中國提供物業管理服務超過23年，專注于中國的一、二線城市，根據中指院報告，公司在五大國家級城市群均有布局。截至2019年6月30日，公司的合同管理總面積達454.9百萬平方米，遍布全國27個省、直轄市及自治區的148個城市，在管總面積為260.3百萬平方米，且截至2019年6月30日，公司于中國管理846項物業(包括565個住宅社區及281個非住宅物業)。公司的物業管理服務覆蓋多類物業，包括住宅社區、商業及寫字樓以及公共及其他物業(如學校及科研場所、產業園、公共服務設施和城鎮)。除物業管理服務外，公司于往績記錄期間亦提供非業主增值服務，如向物業開發商提供的案場協銷服務，及向公司所管理物業的業主及住戶提供的多項社區增值服務。公司一直秉承「務實、卓越」的文化理念，實行規范化經營和高品質服務，滿足客戶不斷提升的需求。

3) 碧桂園服務[6098.HK]：公司是一家中國住宅物業管理服務商。該公司主要提供物業管理服務、社區增值服務和非業主增值服務。該公司的增值服務包括咨詢服務以及開荒清潔、綠化及維修保養服務。該公司擁有品牌“碧桂園物業管理”。該公司在中國國內市場開展業務。

3.5 全球重要競爭者

國際五大物業管理公司

作為具有多年物業運營、管理經驗的國際地產顧問機構，五大行在世界各大城市均設有自己的辦事處或分公司，業務范圍涉及物業與設施管理。房產銷售及租賃、不動產投資、顧問研究、物業估值、市場推廣、酒店及休閑物業投資、建筑測量和工程顧問等，經驗豐富，管理理念十分先進。仲量聯行參與得更多的是項目的物業管理、租售代理、前期策劃有自己獨到的經驗，而高力國際的強項在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商業代理、估價、物業管理等業務；仲量聯行的優勢在于二手交易，世邦魏理仕的優勢在于高端的物業管理上；高力國際的優勢在于他的招商、融資能力；第一太平戴維斯的優勢在于高端的寫字樓和住宅物業管理上；戴德梁行的優勢也在物業管理上。

資料來源：資產信息網 千際投行

全球非中國上市主要企業有INVITATION HOMES[INVH.N]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY.O]、INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES[IIPR.N]、COLLIERS INTERNATIONAL[CIGI.O]、SAFEHOLD[SAFE.N]、IRSA PROPIEDADES COMERCIALES[IRCP.O]、URBAN EDGE PROPERTIES[UE.N]、BOSTON OMAHA[BOMN.O]、GLADSTONE LAND[LAND.O]、梅斯物業[MAYS.O]、VONOVIA[VNA.DF]、DEUTSCHE WOHNEN[DWNI.DF]、LEG IMMOBILIEN[LEG.DF]、CPI PROPERTY GROUP[O5G.DF]、GSW IMMOBILIEN[GIB.DF]、CASTELLUM[0GT1.L]、聯合集團[UTG.L]、IWG[IWG.L]、HUFVUDSTADEN SERIES A ORD SHS[0GW3.L]、GRAINGER[GRI.L]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY_UN.TO]、COLLIERS INTERNA[CIGI.TO]、FIRST CAPITAL REALTY[FCR.TO]等。

表 國外部分上市企業

資料來源：資產信息網 千際投行

1) ALTISOURCE ASSET MANAGEMENT[AAMC.A]：Altisource Asset Management Corporation是一家從事提供資產管理和公司治理服務的住宅資產管理協議型公司。截止至2013年9月30日，該公司擁有114處物業。在2014年4月，一個投資集團，包括盧克索資本集團和其他一些未披露的投資者收購了該公司9.55%的股權。

2) 戴德梁行[CWK.N]：戴德梁行公眾有限公司（原名DTZ Jersey Holdings Limited）由TPG Capital, L.P.、PAG Asia Capital Limited及Ontario Teachers’Pension Plan關聯的投資基金于2014年8月21日組建，注冊辦事處設在圣赫利爾。2015年9月1日，公司以19億美元的價格收購了C＆W集團公司（“Cushman＆Wakefield”或“C＆W”，并被定義為“C＆W集團合并”）的100％股權。公司的業務重點是滿足客戶在多個服務項目中不斷增加的需求，包括物業，設施和項目管理，租賃，資本市場，估值和其他服務。該公司主要以Cushman＆Wakefield商標名開展業務。2018年7月13日，戴德梁行對澤西市有限公司DTZ Jersey Holdings Limited進行重組，公司由DTZ Jersey Holdings Ltd更名為戴德梁行公眾有限公司（Cushman & Wakefield plc）。

3) 戴維斯[SVS.L]：Savills plc是一家總部位于英國的房地產服務提供商，提供專業的咨詢、管理和交易服務。該公司的部門包括交易咨詢、顧問、物業和設施管理以及投資管理。交易咨詢部分包括商業、住宅、休閑和農業租賃、租戶代表以及有關買賣的投資建議。顧問分部從事提供一系列物業服務，包括估值、建筑和房屋咨詢、環境咨詢、房東和租戶、評級、開發、規劃、戰略項目、公司服務和研究。物業和設施管理分部提供商業、住宅、休閑和農業物業的管理。投資管理部分包括面向機構、公司或私人投資者的商業和住宅房地產投資組合。

第四章 未來展望

房地產物業管理行業未來將會有以下五種發展趨勢：

1. 中國的物業管理行業正走在產業快速集中的路上。產業集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業園區，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

2. 我國物業行業有著大量的市場定位清晰的企業。例如：萬科物業發展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業之美好，圍繞業主不動產保值增值提供全生命周期服務的市場定位。綠城物業服務集團有限公司以物業服務為根基，以服務平臺為介質，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業集團有限公司著力于“物業管理發展”與“社區生態建設”雙主航道的發展策略。

3. “互聯網+”思維加速滲透到物業服務領域。從物業服務企業對互聯網“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業+互聯網”模式逐步邁入成熟期，互聯網在物業服務領域的應用，實現了從0到1、從1到N的轉變。

4. “機器人+物業”帶來的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機器人自主移動技術研發的上游技術型企業，基于全場景移動機器人技術已實現了50+機型、10000+終端和5000+行業案例的應用積累，機器人產品與解決方案更是可直擊物業管理中對人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業地產的智慧升級。

5. 基于智慧物業平臺服務的相繼出現，實現了以往傳統服務所無法實現的功能。例如，通過移動互聯網和智能手機，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預訂服務、購買商品。相關智能APP的開發與普及已經成為物業行業的一個發展方向。