東莞二手房市場為何如此火爆？

無論是二手房還是新房，他們的市場發展特點及未來發展預期一般來說都離不開當地的城市發展背景，而東莞又可以說是一座具有獨特優勢和發展特征的城市，如果用房地產行業的傳統發展眼光來看，他的很多條件足以讓房地產行業充滿想象空間，但“房住不炒”和“穩房價”的大原則下，過份引人注目的發展可能會引來更嚴厲的監管，所以下半年這么短的時間，走勢的關鍵還得看引導措施的松緊程度，如果沒有變動，那么保持趨勢不變的概率較大。

東莞二手房市場的走勢現狀，需要先從城市發展的現狀和未來發展前景這些影響市場預期的基本面因素去尋找原因。

▲東莞市城市發展現狀的特點，成為當地包括二手房市場在內的樓市發展的重要影響因素。

曾有“世界工廠”之稱的東莞市，一直以來都是珠三角城市群中的重點城市，經濟實力一向都比較強，其已經連續幾年入圍某機構“新一線城市”的評選名單，足見他在全國城市中的地位也是相當有份量的。

據當地統計部門發布的年度統計公報的數據顯示，東莞2019年的地區生產總值是9482.50億元，比上年增長7.4%，如無意外今年也將踏入萬億量級城市的行列，經濟發展狀況處于良好的狀態。

而值得關注的一個突出特點是當地的土地總面積并不大，全市只有2465平方公里，如果以面積來計算，在國內地級市中只能算是一個小城市。但也就這樣的土地上，2019年末統計的常住人口卻達到846.45萬人，人口密度達每平方公里3433人，而且其中全市戶籍人口只有251.06萬人，非戶籍人口有595.39萬人，是戶籍人口的兩倍有多。

這樣的人口密度和人口結構，本地購房需求的聚集也已經不可避免，況且其還會因為其特殊的地理位置的關系，需要接受很多被其他城市外溢的需求，很容易造成需求的疊加，使需求規模超越本地的需求。

而關鍵是以東莞目前的土地面積，只比1997平方公里的深圳強不了多少，土地越用越少是大概率的事，而東莞這座城市無疑還會有更進一步的發展，地少人多和城市發展的矛盾在旁邊的深圳市已經展示了一個很生動的樣版，那么市場對東莞樓市有好的預期也就比較正常了。

▲地理位置的優勢和大灣區城市群規劃，會進一步對當地房地產市場的預期造成進一步的影響。

東莞有著讓很多城市羨慕的地理位置優勢，其與廣州、深圳兩大一線城市接壤，在三地共計超過3600萬人口的區域中房價處于相對低很多的價格洼地上，而這三座超級城市除了廣州作為老省會的面積稍為大一些以外，莞深兩市的面積都比較小，所以嚴格上三座城市距離并不遠，這種距離的優勢讓東莞在樓市上充當著更多的受惠角色。

另外，東莞也正處于“粵港澳大灣區”這個國家城市發展戰略規劃中的重要位置，是大灣區的主要城市之一。無論大灣區內幾大核心城市有著怎樣的功能劃分，東莞樓市所受的影響基本都是正面的，一體化融合程度隨著大灣區發展的推進，東莞得益于地理位置的優勢，變化將會越來越突出，城市將會得到更大的提升已經是社會共識。

無論是土地供應前景、價格對比、位置、距離優勢還是規劃利好，理論上都會促使需求對市場以后的發展形成比較好的預期，有了這些基本面因素，當地現行的一些市場特點才有可能被催化和放大，才有出現異動的基礎。

東莞二手房市場有突出的自身特點，而這些特點又具有較大的不確定性，有可能會受調控松緊程度變化的影響，這也是下半年走勢最關鍵的影響因素。

▲東莞樓市中二手房受推動的影響因素較多，結合城市的背景更容易引發良好的市場預期。

目前東莞二手房市場并不限購！本來不限購也不是東莞特有的情況，但放在東莞目前這樣的城市基本面中就顯得“不限購”這個操作比較突出了。大灣區中珠三角九市中，兩大一線城市就不用說了，即使是同級別的佛山市，市內大部分區域都在實施了限購措施，經濟規模少很多的珠海也在限購中。

其他中山、惠州、江門、肇慶四市雖然二手房都不限購，但從位置、經濟量級和市場現狀的角度來講，有更充分的理由不限購，東莞與這些城市相比顯然并不合適，東莞位置比他們好太多，經濟體量也是他們的兩倍以上。

而把對比范圍擴大到同級別的新一線城市，也就找到沈陽一個城市的二手房是不限購的，但沈陽的土地面積卻要比東莞大得多，位置也要弱于東莞，所以嚴格上講沈陽實施不限購的理由也會更充分一些。

在二手房不限購之下，東莞的房地產市場還有著特殊的發展特點，當地特別是局部區域的新房市場及土拍顯得比較火熱，主城區近期的漲幅都比較大，雖然全市拉平來看網簽均價還表現得比較平穩，但受各種消息的影響下，市場看漲的情緒卻比較高。

在這種背景之下，配合當地的優勢，市外沒有購買新房的資格的人青睞不限購的二手房也就比較正常了，即使是本地需求，由于看好東莞樓市而選擇整體均價更低的二手房也在情理之中，在眾多因素推動之下，很容易會導致一些熱門區域出現異動。

▲“房住不炒”和“穩房價”始終是大原則，下半年的走勢主要還在于調控的力度是否會有所變化。

房地產市場經過二十年的發展，雖然整體趨勢出現了比較新的情況，但市場中的購房需求對樓市走勢的判斷依據卻并未出現本質的改變，在影響持有成本的稅種未出現之前，有明顯優勢的城市都會很容易出現良好的看漲預期，現階段在東莞這種地方想通過市場自然調節來達到穩定房價的可能性極低。

所以調控引導將會成為當地短期甚至更長時間內房價走向的關鍵影響因素，而目前“房住不炒”和“穩房價”始終還是現階段樓市調控的大原則，主管部門肯定不愿意因房價的負面問題而持續受到全國人民的關注，目前情況只在局部區域中表現較為突出，假如后續更多的區域出現房價異動，那么調控措施收緊的可能性就會很大。

所以看下半年的二手房價甚至整體房價，如果保持目前這種發展趨勢不變，那么受市場帶動和輿論導向的影響，價格有可能還會出現擴散式走高，但如果管控進一步收緊，那么降溫也會很明顯，這是一個不確定的因素。

綜上內容，東莞由于自身獨特的基本面條件和當地房地產市場的特點的共同影響，使市場中出現了較為良好的預期，從而導致在局部區域出現了異常的變動，但在“房住不炒”和“穩房價”的大環境中，下半年的走勢還是存在著變數，如果趨勢不變，房價有可能會持續走高，而如果調控收緊，則可能會出現降溫。