疫情期間承租人是否可以向出租人提出減免租金請(qǐng)求？

那么本次疫情是否屬于不可抗力？不可抗力的情況下租賃合同能否解除還是需要繼續(xù)履行？承租方是否可請(qǐng)求出租方減免租金呢？

一、本次疫情是否屬于“不可抗力”？

是，《合同法》第一百一十七條規(guī)定：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。本法所稱不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。”本次疫情突然爆發(fā)，國(guó)家延長(zhǎng)了春節(jié)假期，各個(gè)地方出臺(tái)了包括封城、交通管制、人員隔離等管控措施，且尚無(wú)研制出疫苗和有效的藥物來(lái)阻止病毒傳播。根本無(wú)法預(yù)見(jiàn)，應(yīng)當(dāng)屬于不可抗力的范疇。

《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》

因政府及有關(guān)部門為防治“非典”疫情而采取行政措施直接導(dǎo)致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影響致使合同當(dāng)事人根本不能履行而引起的糾紛，按照 《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十七條和 第一百一十八條的規(guī)定妥善處理。目前該法規(guī)已經(jīng)失效，但仍然有借鑒的地方。

二、主張疫情屬于不可抗力請(qǐng)求減免租金

合同不能履行分三種情況，即合同全部不能履行（租賃物毀損或滅等）、合同部分不能履行和合同暫時(shí)不能履行。疫情并不會(huì)導(dǎo)致租賃物毀損或滅失，出租方不存在不能履行的以上三種情形。但是因疫情期間的管控措施，如商場(chǎng)、商家停業(yè)、企業(yè)不能復(fù)工和不能按時(shí)返工致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)而導(dǎo)致合同不能履行。

承租方可以合同目的不能實(shí)現(xiàn)的法定事由主張解除合同，并可請(qǐng)求因不可抗力事件影響程度主張減免不可抗力期間的租金。

三、主張情勢(shì)變更請(qǐng)求減免租金

對(duì)于期限比較長(zhǎng)的租賃合同而言，并不會(huì)因?yàn)樵摬豢煽沽κ录鴮?dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。但繼續(xù)履行合同讓損失由承租方負(fù)擔(dān)有違公平。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十六條【情勢(shì)變更】的規(guī)定：

合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

因此承租方可以情勢(shì)變更，繼續(xù)履行合同顯失公平請(qǐng)求變更合同或者解除合同，即可請(qǐng)求減免租金。（具體減免多少視具體情況而定。注:該情況排除不可抗力的影響。）

四、承租方應(yīng)對(duì)方法

先看合同中有無(wú)因不可抗力減免租金的約定，有約定按約定履行。無(wú)約定與出租方進(jìn)行溝通，畢竟疫情無(wú)情，人間有愛(ài)。溝通成功應(yīng)當(dāng)出具相關(guān)的書面協(xié)議。

在疫情得到有效控制或者結(jié)束后，仍無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，可通過(guò)主張構(gòu)成不可抗力、情勢(shì)變更請(qǐng)求減免租金的法律途徑解決糾紛，民事案由為租賃合同糾紛，訴訟時(shí)效三年。