維修人員上門維修收取上門費是否合理？
要想知曉物業部門在收取物業費后，維修人員上門維修收取上門費是否合理，需要了解以下法律概念：
一、物業服務費的費用構成：
國家發展改革委、建設部關于印發物業服務收費管理辦法的通知（發改價格〔2003〕1864號）
第十一條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、辦公費用；
7、物業管理企業固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
二、物業服務支出中“物業管理區域費用”涉及的共用部位、共用設備、共用設施的范圍：
北京市住房和城鄉建設委員會、北京市質量技術監督局聯合發布北京市地方標準編號：DB11/T 774-2010《新建物業項目交接查驗標準》
2.0.2 共用部位 Common parts of property：
一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等。
2.0.3 共用設備 Equipment sharing ：
一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。
2.0.4 共用設施 Facilities sharing：
一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車（非機動車）停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施、無障礙設施以及物業服務用房等。
三、物業服務范圍及標準等級：
關于發布北京市地方標準《住宅物業服務標準》的通知（京建發[2010]613號）
各區、縣建委（房管局），各物業服務企業，各有關單位：
根據北京市質量技術監督局《關于印發2008年北京市地方標準制修訂項目計劃的通知》（京質監標發[2008]73號）的要求，由北京市物業服務指導中心等單位主編的《住宅物業服務標準》已經北京市住房和城鄉建設委員會和北京市質量技術監督局共同批準為北京市地方標準，編號為DB11/T 751-2010，自2010年10月1日起實施。北京市建設委員會《關于發布〈住宅物業服務等級規范（一級）（試行）〉的通知》（京建物[2007]1209號）、《關于發布〈住宅物業服務等級規范（二、三級）（試行）〉的通知》（京建物[2008]29號）同時廢止。
《北京市物業管理辦法》實施后，申請辦理商品房預售許可或現房銷售的住宅物業項目，建設單位應當在銷售房屋前確定物業服務事項，并可以根據該規程選定相應的物業服務標準。全體業主確定住宅物業項目物業管理方式時，可以根據該規程選定相應的物業服務標準。
該規程由北京市住房和城鄉建設委員會和北京市質量技術監督局共同負責管理，由北京市住房和城鄉建設委員會負責解釋工作。
附件：住宅物業服務標準
二○一○年十月二十二日
北京市住宅物業服務標準共有五個等級。鑒于篇幅多大。現僅提供一級服務標準的項目圖片。根據上述法規及規范，說明：物業人員上門維修收取上門費，是屬于物業服務費以外的“業主特需服務費”。此項收費是否合理，是否具有法律依據，可查閱《物業服務合同》的有關收費項目許可的有關約定事項。
住宅物業服務一級標準
1基本要求
1.1客戶服務場所
1.1.1設置客戶服務場所，配置基本辦公設備。
1.1.2公示物業服務企業資質證書或復印件、項目負責人照片，物業服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等相關信息。提供特約服務的，公示特約服務項目及服務標準、收費標準。
1.1.3客戶服務場所工作時間，工作日不少于8小時，其他時間設置值班人員。
1.1.4設置并公示24小時服務電話。
1.2人員
1.2.1從業人員按照相關規定取得職業資格證書。
1.2.2從業人員佩戴標志。
1.2.3配備物業服務項目負責人，房屋建筑安全管理員。
1.2.4項目負責人具有2年以上物業服務企業或相關企業管理工作經歷，為本市項目負責人信用信息檔案登記在冊人員。
1.3制度
1.3.1建立共用部位及共用設施設備維修養護、消防安全防范、綠化養護、環境衛生、公共秩序維護等管理制度。
1.3.2建立突發公共事件應急預案。
1.3.3建立物業服務工作記錄。
1.4檔案
1.4.1建立物業管理檔案。
1.4.2配備檔案管理人員。
1.5標志
設置安全警示、作業施工警示、溫馨提示等物業服務標志。
1.6客戶服務
1.6.1每年第一季度公示上一年度物業服務合同履行情況、收支情況、本年度收支預算。
1.6.2涉及業主或使用人正常生活的重要物業服務事項，應在主要出入口、各樓單元門內張貼通知，履行告知義務。
1.6.3對違反治安、規劃、環保等方面法律、法規規定的行為，應勸阻并報告相關行政主管部門。
1.6.4水、電急修20分鐘內、其它報修按雙方約定時間到達現場；由專項服務企業負責的設備設施應在30分鐘內告知。
1.6.5業主或使用人提出的意見、建議、投訴在3個工作日內回復。
1.6.6每年公開征集1次物業服務意見，公示整改情況。
1.6.7配合相關部門進行公益性宣傳。
1.6.8按規定投保物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險。
1.7專項服務委托管理
1.7.1簽訂專項服務委托合同，明確各方權利義務。
1.7.2專項服務企業應符合相關行政主管部門的資質要求；操作人員應持有相應的職業資格證書。
1.7.3專項服務企業人員佩戴標志。
1.7.4對專項服務進行監督及評價。
2共用部位及共用設施設備運行、維修養護
2.1綜合管理
2.1.1建立房屋及共用設施設備的基礎檔案。
2.1.2運行、檢查、維修養護記錄應每月歸檔。
2.1.3組織實施房屋使用安全情況評估檢查。
2.1.4共用部位檢查中發現的問題，應按照責任范圍編制修繕計劃，并按計劃組織修繕；共用設施設備運行中出現的故障及檢查中發現的問題，應即時組織修復。
2.1.5每年第四季度制定下一年度維修養護計劃。
2.1.6特種設備按照有關規定運行、維修養護和定期檢測。
2.1.7雷電、強降水、大風、沙塵暴等極端天氣前后進行檢查并落實防范措施。
2.1.8設備機房
1）每月清潔1次，室內無雜物。
2）設置擋鼠板、鼠藥盒或粘鼠板。
3）在明顯易取位置配備消防器材，確保完好有效。
4）設施設備標志、標牌齊全。
5）張貼或懸掛相關制度、證書。
2.2共用部位
2.2.1房屋結構
每半年檢查1次梁、板、柱等結構構件，外觀出現變形、開裂等現象時，應申請房屋安全鑒定，同時采取必要的防護措施。按照鑒定結果組織修繕。
2.2.2建筑部件
1）每季度檢查1次外墻貼飾面或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調室外機支撐構件等。
2）每季度巡查1次共用部位的門、窗、玻璃等。
3）每年檢查1次共用部位的室內地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等。
4）每年上汛前和強降雨后檢查屋面防水和雨落管等。
2.2.3附屬構筑物
1）每季度巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側石、管井、溝渠等。
2）每半年檢查1次雨、污水管井等。
3）每季度巡查1次大門、圍墻、圍欄等。
4）每季度巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等。
5）每年檢測1次防雷裝置。
2.3空調系統
2.3.1運行前對冷水機組、循環水泵、冷卻塔、風機、風機盤管、水處理等設施設備進行系統性檢查。
2.3.2運行期間每日巡視1次空調系統，保證室內溫度符合相關規定。
2.3.3每年清洗消毒1次新風機、空氣處理機濾網、表冷器、箱體、風機盤管濾網等。
2.4二次供水設施
2.4.1按照衛生防疫部門的要求使用消毒設備，水箱按規定清洗消毒、水質化驗，水質符合國家生活飲用水衛生標準。
2.4.2每日巡視1次水箱間、水泵房，檢查設備運行狀況。
2.4.3每半年切換1次備用水泵。
2.4.4每年檢查1次水泵潤滑情況，補充或更換潤滑劑；每年養護1次水泵。
2.4.5每年對供水管道、閥門等進行除銹、刷漆，每年入冬前對暴露管道進行防凍處理。
2.4.6水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，鑰匙由專人保管；溢流管口、透氣口應安裝金屬防護網并保持完好。
2.5排水系統
2.5.1排水設施
每年上汛前對雨、污水井、屋面雨水口等設施進行檢查，組織清理、疏通。
2.5.2污水泵
汛期每日巡視1次，平時每月巡視1次，檢查設備運行狀態；每月進行1次手動啟動測試；每年養護1次。
2.5.3化糞池
每半年檢查1次化糞池；組織安排清掏。
2.6照明和電氣設備
2.6.1樓內照明
每周巡視1次，一般故障1日內修復；復雜故障1周內修復。
2.6.2樓外照明
每2周巡視1次，一般故障3日內修復；復雜故障2周內修復。
2.6.3應急照明
每日巡視1次，發現故障，即時修復。
2.6.4低壓柜
每周巡視2次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。
2.6.5低壓配電箱和線路
每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、清掃。
2.6.6控制柜
每季度巡視1次設備運行狀況；每年養護1次，養護內容包括緊固、檢測、調試、清掃。
2.6.7發電機
每季度試運行1次，保證運行正常。
2.6.8配電室、樓層配電間
防小動物措施完備；穿墻線槽周邊封堵嚴密；鎖具完好。
2.7安全防范系統
2.7.1報警控制管理主機
每日巡查1次，檢查設備運行狀態；每月表面清潔1次；每年內部除塵1次。
2.7.2對講門口機
每季度檢查1次按鍵、顯示屏等；每季度表面清潔1次；每年內部除塵1次。
2.7.3網絡控制箱
每年檢查1次外觀、接線；每年表面清潔1次；每年內部除塵1次。
2.7.4紅外對射探測器
每年檢查1次接線、探測范圍、防水狀況等；每半年表面清潔1次；每年內部除塵1次。
2.7.5圖像采集設備
每周檢查1次監視畫面、錄像功能；每月表面清潔1次；每年內部除塵1次。
2.7.6攝像機
每季度檢查1次聚焦、紅外夜視、接線、防水狀況等，進行相應的調校；每季度鏡頭表面清潔1次；每年防護罩內部除塵1次。
2.7.7解碼器
每年檢查1次防雨罩、接線等，進行相應的調試；每年表面清潔1次；每年內部除塵1次。
2.7.8云臺
每年檢查1次運轉、接線，進行清晰度調校；每年表面清潔1次；每年轉動部位上潤滑油1次。
2.7.9巡更點
每半年檢查1次外觀，發現故障隱患，即時排除；每半年表面清潔1次；每日存儲巡更記錄。
2.7.10讀卡器
每季度檢查1次外觀；每季度表面清潔1次，查看防水狀況。
2.7.11電磁鎖門鎖
每季度檢查1次吸力、外觀、接線。
2.7.12出門按鈕
每季度檢查1次開鎖功能、接線。
2.8電梯
2.8.1電梯在投入使用前或者投入使用后30日內，應向相關行政主管部門辦理使用登記。登記標志應置于或附著于電梯的顯著位置。
2.8.2在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前1個月，應向電梯檢驗檢測機構提出定期檢驗申請。
2.8.3日常維護保養和定期檢查中發現的問題應及時排除；電梯的安全附件、安全保護裝置、測量調控裝置及有關附屬儀器儀表應每年進行校驗、檢修。
2.8.4應與有資質的電梯制造、安裝、改造、維修單位簽訂電梯維保合同，約定維護保養的內容、要求、頻次、期限以及雙方的權利、義務與責任。
對專項服務企業的維修保養工作進行監督，對專項服務企業定期檢修計劃的落實情況進行監督。
2.8.5配備電梯安全管理人員。定期對電梯安全管理人員進行特種設備安全培訓，保證其具備必要的安全知識。
2.8.6制定電梯應急救援預案并定期演練。發生電梯困人或其它重大事件時，應立即啟動事故應急預案，組織救援，并及時向相關行政主管部門報告。物業服務人員應在15分鐘內到達現場，專業維修人員應在30分鐘內到達現場。
2.9水景
2.9.1啟用前進行防滲漏和防漏電檢查，防止滲漏，保證用電安全。
2.9.2使用期間每周巡查1次噴水池、水泵及其附屬設施，每季度檢查1次防漏電設施。
2.9.3設置必要的安全警示標志。
2.9.4水質符合衛生要求。
3消防安全防范
3.1綜合管理
3.1.1建立、落實消防安全責任制，明確各級崗位的消防安全職責。
3.1.2成立義務消防隊，配備必要的消防器材，相關人員掌握消防基本知識和技能；每年組織1次有員工、業主或使用人參加的消防演練。
3.1.3設置消防安全宣傳專欄，組織開展經常性的消防安全宣傳教育；每年對員工進行1次消防安全培訓。
3.1.4每日防火巡查1次，每月防火檢查1次，按照規定每年檢測1次建筑消防設施；保障疏散通道、安全出口、消防車通道和消防設施、器材符合消防安全要求。
3.1.5發現消防安全違法行為和火災隱患，立即糾正、排除；無法立即糾正、排除的，應向公安機關消防機構報告。
3.1.6消防控制室設專人24小時值班，每班2人，及時處理各類報警、故障信息。
3.1.7發生火情立即報警，組織撲救初起火災，疏散遇險人員，協助配合公安機關消防機構工作。
3.2消防設施設備維修養護
3.2.1火災自動報警系統
1）火災報警控制器、聯動控制設備
每日巡查1次設備運行情況，保證24小時連續正常運行；每月檢查測試1次報警控制器、聯動控制設備的報警、聯動控制、顯示、打印等功能；每年機柜內部除塵1次。
2）火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置每月抽查測試1次火災報警探測器、手動報警按鈕、警報裝置的報警、警報功能；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業清洗單位清洗1次。
3）備用電源
每月檢測切換1次主、備電源；每季度備用電源、蓄電池充放電試驗1次。
3.2.2消防廣播系統
每月檢查測試1次消防專用電話、重要場所的對講電話、對講電話主機、播音設備、擴音器、揚聲器的聯動、強制切換功能，并測試音量；每年機柜內部除塵1次；每2年機柜內的設備內部除塵1次。
3.2.3防排煙系統
每月檢查測試1次防排煙風機、排煙閥的聯動功能，核對風速；每年養護1次防排煙風機、電源控制柜、風口、排煙閥等。
3.2.4防火分隔設施
每月抽查測試1次防火門的啟閉功能、防火卷簾的手動和自動控制功能、電動防火閥的聯動關閉功能；每年在防火卷簾門的電機轉動、齒輪鏈條傳動部位補充1次潤滑油，電控箱內部除塵1次；每年檢查維護1次防火門附件，在門的轉動部位補充1次潤滑油。
3.2.5水滅火系統
消防泵、噴淋泵每月盤車1次，每半年檢查1次潤滑情況；每年養護1次室內、外消火栓。
3.2.6應急照明、疏散指示標志
每月測試切斷正常供電1次，測量1次照度和供電時間。
3.2.7消防電梯
每月檢查測試1次按鈕迫降和聯動控制功能，轎箱內消防電話。
3.2.8滅火器
每日巡查1次滅火器數量、位置情況，每月檢查核對1次滅火器選型、壓力和有效期，保證處于完好狀態。
4綠化養護
4.1基本要求
4.1.1喬木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。
4.1.2灌木
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。
4.1.3綠籬和色塊
植株保存率高于85%，年成活率高于85%。
4.1.4地被和花壇植物
花壇植物死亡率低于15%。
4.1.5草坪
保證基本成活。
4.2綠化養護內容
4.2.1灌溉
根據天氣、土壤和植物生長狀況合理灌溉，不出現嚴重旱澇現象。一般植物在萌芽前、春季干旱期間、入冬前澆水1次。
4.2.2施肥
根據植物生長情況施肥，一般喬木每3年至4年施肥1次；灌木每1年至2年施肥1次；地被和草坪植物每年開春后施肥1次；花壇植物根據生長情況進行追肥；生長不良的植物適當增加施肥頻次。
4.2.3病蟲害防治
植物生長季每月檢查1次病蟲害發生情況并進行防治，不出現嚴重病蟲害現象。
4.2.4整形修剪
一般喬木每3年修剪1次；灌木每2年修剪1次；綠籬和色塊每年生長季節或萌芽前、入冬后修剪1次；冷季型草坪生長季節每月修剪1次，全年至少修剪5次。
4.2.5除草
每年全面除草1次，重點綠地增加除草次數，出現雜草的綠地面積不超過總綠地面積的30%。
4.2.6垃圾處理
綠化作業產生的垃圾和綠地內的垃圾雜物每周處理1次。
4.3工作檢查和記錄
生長季節每月檢查1次植物生長情況。
5環境衛生
5.1生活垃圾的收集、清運
5.1.1按有關規定和標準實行垃圾分類。
5.1.2配置密閉式垃圾收集容器，有分類標志。
5.1.3每月至少清洗1次垃圾收集容器。蠅、蚊孳生季節每5日噴灑1次殺蟲藥。
5.1.4每日清運1次生活垃圾到指定的垃圾消納場所，不得亂堆亂倒。
5.2物業共用部分清潔
5.2.1樓內
1）大堂、一層候梯廳
每日清掃1次、每周清拖1次大堂、一層候梯廳地面。
每月擦拭1次信報箱、大堂玻璃。
2）樓道、樓梯
每周清掃1次、每季度清拖1次樓道、樓梯地面。
每季度擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、消火栓、指示牌等共用設施。
5.2.2電梯轎箱
每日擦拭1次電梯轎廂門、面板。
每日清拖1次轎廂地面。
5.2.3天臺、屋面
雨季前清掃1次天臺、屋面。
5.2.4樓外道路及設施
每日清掃1次樓外道路。
5.2.5水景
根據水質情況進行消毒凈化處理。
使用期間每周清潔1次水面；每年清潔2次水池池底。
5.2.6有害生物預防和控制
配合相關部門進行有害生物的預防和控制。
投放藥物應預先告知，投藥位置有明顯標志。
5.2.7雨雪天氣清潔
雨后對小區內主路、干路積水進行清掃。
降雪時，及時清掃積雪，鏟除結冰。
5.3工作檢查和記錄
每日抽查1次清潔質量，做好記錄。
6公共秩序維護
6.1主要出入口有人值守。
6.2制定巡查路線，巡視檢查并做好記錄。6：00至22：00巡視1次，22：00至次日6：00巡視1次。
6.3巡視檢查停車場，維護道路、場地使用秩序。
6.4機動車輛憑證出入。
6.5安防控制室設專人24小時值守；監控影像資料、報警記錄應留存30日備查。
6.6對違法行為立即報警，協助相關部門處理。
6.7記錄與檔案
6.7.1各項工作記錄完整有效。
6.7.2檔案齊全。
7裝飾裝修管理
7.1建立裝飾裝修管理服務制度。
7.2建立裝飾裝修管理檔案。
7.3受理業主或使用人的裝飾裝修申報登記，與業主或使用人、裝飾裝修企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，告知業主或使用人在裝飾裝修工程中的禁止行為和注意事項。
7.4裝飾裝修期間每日巡查1次現場，發現業主或使用人未申報登記或者有違法違規行為的，應立即勸阻；拒不改正的，報告相關行政主管部門及業主、業主委員會，并在物業管理區域內公示。
7.5裝飾裝修結束后進行檢查，對違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的當事人按照約定處理。
7.6委托清運裝修垃圾的，應在指定地點臨時堆放，采取圍擋、遮蓋措施，在2日內清運。
自行清運裝修垃圾的，應采用袋裝運輸或密閉運輸的方式，在2日內清運。