LPR貸款利率對于房地產市場有哪些影響？

LPR作為貸款市場報價利率，是一種金融類的樓市配套措施，也是一種調控性的金融措施，在短期內就會對房地產市場產生較為明顯的影響。因此，認識并留意LPR變化，有助于預判短期內房價走勢和行業冷暖。

第一、對LPR的基本認識

2019年10月起，我國個人住房商業貸款“換錨”LPR，不再跟基準利率掛鉤，邁出住房貸款利率市場化的關鍵一步。

目前，LPR由國內18家商業銀行每月報價給全國銀行間同業拆借中心，中心收到報價后，去掉最高和最低報價，算術平均后，得出當月LPR報價，并同日向社會公布。

LPR分兩種，1年期和5年期，具體到房貸上，影響更大的還是5年期。畢竟怎么說呢？勞苦大眾更多些，房貸期限超過5年的還是大多數。

從房貸換錨LPR后，5年期LPR共經歷了2次調整，調整幅度都在5BP，相比于1年期的10BP下調幅度，顯得更為謹慎。

這種“不對稱”下調，顯示了金融端貫徹“房住不炒”的決心！也顯示了對實體經濟的扶持。政策取向還是“慢火溫燉”，避免“猛藥”；政策目標還是“求穩”，避免過度“刺激”導致房價猛漲。

總的來說，不管是采用基準利率，還是換錨LPR，都只是“參照物”變化，不會給房貸本身帶來實質性變化，國家在房貸上的政策和取向依舊還是“求穩”為主，只是LPR相對基準利率來說，對市場的靈敏度更高。

第二、LPR對購房者的影響

LPR是貸款市場利率，能較為靈敏地反映短期內房貸市場供求關系和利率行情，直接關系到購房者的錢袋子，影響著購房者的決策。

01、月供壓力

LPR下調，對新辦房貸的人來說，意味著房貸月供減少，購房成本降低，經濟壓力就會小些。而LPR上調的話，意味著月供增加，購房成本上升，壓力增大。

對存量房貸選擇LPR的貸款來說，下一定價周期到來后，LPR下調就意味著下一還款周期月供會減少，經濟壓力會降低，可以騰出更多的錢消費或儲蓄。反之，壓力就會增大，必須得提前安排自己的儲蓄和開支，應對月供上漲帶來的壓力。

也就是說，LPR調整后，大家可以根據LPR趨勢，提前安排好財務收支計劃，計算好成本和收益，合理安排消費和置業。

02、影響決策

LPR下調，月供減少，購房成本降低，有利于吸引更多潛在的購房者抓緊政策“窗口期”入市，進而刺激樓市交易，帶動房價上漲。

反之，貸款利率上調，月供增加，購房成本上升，不管是剛需，還是投資者，都不得不仔細算一算購房成本、收益和自己的經濟收入狀況，進而謹慎入市，抑制樓市成交，傳導房價下行。

綜合來看，LPR變動，對購房者錢包和決策都是有直接影響的，而通過影響購房者也就能影響房地產市場的需求端。

因此，我們看到LPR施行后，基于“因城施策”和“一城一策”的要求，熱點城市的LPR加點數會比較高；而非熱點城市房價溫和、穩定，LPR加點數就比較少。

第三、LPR對開發商的影響

LPR調整后，不僅會影響到需求端的買房人，同樣會影響到供應端的開發商，引起連鎖反應。

01、推盤節湊

LPR下調，購房成本降低，會吸引潛在買家入市，導致買房需求增加，開發商自然會嗅到這個氣息，加快推盤節湊。

LPR上調，潛在買家會選擇觀望，不急著住房的買家甚至會擱置買房計劃。在這種情況下，開發商獲悉市場需求減弱，政策收緊的信號，一般也會適時地放慢推盤節湊，節省開支。

02、銷售政策

LPR下調，購房成本降低，吸引潛在買家入市，買房需求增加，在這種行情下，開發商可能會調整銷售政策，收緊優惠力度，轉向平價銷售。

LPR上調，購房成本增加，買房需求被抑制，市場疲軟，銷售乏力。為吸引觀望者入市，開發商可能就得降低利潤預期，適時地推出優惠政策。

03、資金規劃

LPR下調，銷量提升，資金回籠迅速，短期內的融資需求會減少，資金規劃寬松，經營風險下降。

LPR上調，銷售乏力，資金回籠速度慢，短期內的融資需求增加，資金規劃偏緊，經營風險上升。

因此，LPR雖然是“軟刀子”，但對開發商推盤節湊、銷售政策和資金規劃都是有連鎖影響的。

第四、LPR對房地產業的影響

LPR不僅會在短期內對房地產業產生影響，也將會對房地產業長期發展產生影響。

01、短期影響

還是那句“屢試不爽”的話：房地產短期看金融，中期看土地，長期看人口。

（1）影響需求和供給

通過上面的分析，LPR作為金融端的調整手段之一，在短期內，將直接影響到房地產市場的需求端、供給端。

LPR下行，刺激需求增加，供應跟著也會增加，房價上行壓力增大，房地產業快速發展，但步子走大后，可能就會扯著“蛋”。

看到這個速度明顯加快后，LPR就會上調，通過增加成本，削減利潤，抑制需求，帶動供應減少，進而抑制房價的過快上漲，讓房價“剎車”，保持行業平穩發展。

（2）影響房價

LPR下調，刺激市場交易，樓市交易活躍，就會傳導房價上漲。

反之，LPR上調，市場交易被抑制，交易量下滑，供應量和掛牌量上升，買家的議價空間增大，房價下行就是大概率事件。

（3）影響政策

LPR作為金融端的調控政策之一，如果LPR調控效果顯著，會減緩其他調控政策出臺的時間；如果調控效果不佳，就會增加新的政策出臺幾率。

比如，LPR對市場交易的調控效果不顯著了，無法抑制房價過快上漲，管理者就會出臺其他一些組合拳，像限購、限價之類的，抑制房價過快上漲。

（4）影響行業

LPR直接影響買房人的錢袋子，上調就意味著更多的成本支出，下調就意味著月供減少，利潤空間增大，大家就會主動去算這筆賬，對于抑制投機需求是有很大幫助的。

而投機需求（二套房加點）被抑制，房價的穩定性會更好些，這對房子回歸居住屬性，房價回歸價值本位，房地產業回歸健康、平穩發展是有幫助的。

02、長期影響

2019年房貸換錨LPR后，將長期施行于個人住房商業貸款領域，在“房住不炒”基調下，5年期LPR與1年期LPR下調形成了兩次比較明顯的“不對稱”下調。

這個“不對稱”下調，或許就意味著對更多影響房貸利率的5年期LPR而言，還是微調整為主，也就是下調一般在5BP。

對更多影響實體經濟融資成本的1年期LPR，下調10BP，下調幅度增加些，有利于解決實體企業融資難、融資貴問題。

可以大膽預測一下，關乎房貸利率的5年期LPR，穩定性會更高些，也就是上下調整的幅度會小一些，很難出現上下較大幅度的調整，即便是10BP這類調整都是很罕見的。這樣的政策目標在于保持房價穩定，保持房地產業平穩發展。

關乎實體企業融資的1年期LPR，變動的幅度會更大些，且下調的次數將會多于5年期LPR下調的次數，讓更多的實體企業降低融資成本，增加實體企業活力，進而增強經濟活力。

綜合全文分析，LPR不僅能影響到需求端，也能影響到供給端，還能“慢火燉肉”，擠壓樓市“泡沫”，讓樓市回歸健康、平穩發展。