信用卡買(mǎi)房是取現(xiàn)還是刷卡消費(fèi)，用信用卡怎么才能倒出一套房子來(lái)？

想用信用卡倒出一套房子來(lái)就需要多辦幾張額度大點(diǎn)的用來(lái)提現(xiàn)買(mǎi)房。

最近流行的兩種提現(xiàn)方式：

一種直接去銀聯(lián)存取機(jī)提錢(qián)，這種情況只能提信用金額的一半，如信任額度是5萬(wàn)，最多只能提2.5萬(wàn)；

另一種常見(jiàn)提現(xiàn)的方式，就是POS機(jī)上刷出來(lái)。虛擬消息的方式，商家收少部分的費(fèi)用，直接給現(xiàn)金給

你。而銀行不知道你的什么方式出來(lái)的。當(dāng)作是購(gòu)物消費(fèi)的。有免息的時(shí)間段了。有些是50天，這樣

只要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)還清，也不會(huì)產(chǎn)用利息的。

注意事項(xiàng)：若持卡人不能按時(shí)還款，就必須負(fù)擔(dān)比透支利息還要高的逾期還款利息，而且可能造成不良

的信用記錄，以后再向銀行借貸資金就會(huì)有問(wèn)題，甚至還要承擔(dān)個(gè)人信用缺失的法律風(fēng)險(xiǎn)。

想問(wèn)一下信用卡有取現(xiàn)或者現(xiàn)金分期？

不會(huì)影響批房貸，但會(huì)影響額度。現(xiàn)金分期，又被稱(chēng)為取現(xiàn)分期，由信用卡持卡人向銀行申請(qǐng)將持卡人信用卡中額度轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金，轉(zhuǎn)賬入指定借記卡（本行或他行），并分成指定月份期數(shù)進(jìn)行歸還的一種分期方式。信用卡現(xiàn)金分期付款是不會(huì)上征信，所以不會(huì)影響房貸的審批，但總欠款的數(shù)額會(huì)在征信里面顯示，信用卡的額度會(huì)計(jì)算在你的負(fù)債中，銀行會(huì)在你的貸款額度或利率上有所浮動(dòng)。

有多少人是刷信用卡買(mǎi)的房子？

房地產(chǎn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告第一章 行業(yè)概況

物業(yè)管理（property management）是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

圖 房地產(chǎn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

物業(yè)管理分類(lèi)：

? 居住物業(yè)：是指具備居住功能、 供人們生活居住的建筑；包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、 別墅、度假村等；當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、 設(shè)備和公共場(chǎng)地。

? 商業(yè)物業(yè)：有時(shí)也稱(chēng)投資性物業(yè)，是指那些通過(guò)經(jīng)營(yíng)可以獲取持續(xù)增長(zhǎng)回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類(lèi)物業(yè)又可大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相關(guān)，特別是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)由于涉及物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量巨大，所以常以機(jī)構(gòu)（單位）投資為主，物業(yè)的使用者多用所有者提供的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并用部業(yè)租金。

? 工業(yè)物業(yè)：是指為人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)提供使用空間的房屋，包括輕、重工業(yè)廠房和發(fā)展起來(lái)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及相關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉(cāng)庫(kù)等。工業(yè)物業(yè)有的用于出售、也有的用于出租。

? 其他用途物業(yè)：除了上述物業(yè)種類(lèi)以外的物業(yè)，稱(chēng)為其他物業(yè)，有時(shí)也稱(chēng)為特殊物業(yè)。這類(lèi)物業(yè)包括賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)。

按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。

圖 房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)分類(lèi)類(lèi)別

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

圖 三類(lèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

物業(yè)管理行業(yè)已有超過(guò)150年的發(fā)展歷史，物業(yè)中國(guó)誕生于80年代、起步于深圳，94年首次發(fā)布《管理辦法》、邁向法制化軌道。03年頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，監(jiān)管趨于市場(chǎng)化，目前行業(yè)政策總體偏友善。2017年，國(guó)務(wù)院取消一批行政許可事項(xiàng)的決定，取消物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定審批，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。

經(jīng)過(guò)30余年的探索和快速發(fā)展，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)集中度逐漸提高，管理水平顯著提升，行業(yè)由粗放發(fā)展階段逐漸步入相對(duì)成熟和規(guī)范的新階段。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，特殊物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，對(duì)這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益來(lái)回收投資、賺取投資收益。這類(lèi)物業(yè)的土地使用權(quán)出讓的年限，中國(guó)規(guī)定最高為50年。

圖 房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展史

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至2017年末，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積達(dá)195億平米，同比增長(zhǎng)5.5%，2009-2017年CAGR為6.6%，行業(yè)管理面積穩(wěn)步提升，并仍處于規(guī)模成長(zhǎng)期。2018年，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入為7043.63億元，同比增長(zhǎng)17.25%；管理物業(yè)總面積達(dá)279.3億平方米，同比增長(zhǎng)13.2%。

截至2018年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率達(dá)59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美國(guó)的81%。而美國(guó)和日本分別在1940年和1955年達(dá)到了56.5%和56.1%，城鎮(zhèn)化率50%-70%在國(guó)際上均為快速城市化階段，城鎮(zhèn)化率快速提升將推動(dòng)行業(yè)管理面積穩(wěn)步提升。

第二章 商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展

2.1 產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值鏈商業(yè)模式

2.1.1 房地產(chǎn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈

圖 物業(yè)管理公司產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)圖

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

1) 物業(yè)公司上游的產(chǎn)業(yè)鏈:

- 前期介入工作：專(zhuān)門(mén)給開(kāi)發(fā)公司做工程的前期介入，安排工程人員去工地做前介，從建筑物到基坑，從設(shè)備設(shè)施安裝到承接查驗(yàn)，從裝飾裝修到隱蔽工程，管網(wǎng)管線等，開(kāi)發(fā)商支付一定的費(fèi)用。

- 售樓部服務(wù)：在售樓部安排形象崗、門(mén)童、吧臺(tái)、樣板間服務(wù)員。為地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)銷(xiāo)售，提高物業(yè)品牌形象，打造樓盤(pán)口碑。

- 工地安全保障：給工地安排保安、食堂工作人員、會(huì)務(wù)等。做好地產(chǎn)工地的保障工作。

- 驗(yàn)房服務(wù)：針對(duì)地產(chǎn)公司即將交付政府查驗(yàn)的工程承包下來(lái)，派人進(jìn)行專(zhuān)]的查驗(yàn)，根據(jù)政府相關(guān)工程要求做出報(bào)告和結(jié)論，減少地產(chǎn)人力資源成本。

2) 物業(yè)公司的下游產(chǎn)業(yè)鏈:

- 便利店、果蔬店、保險(xiǎn)代售；

- 住宅、商業(yè)、車(chē)位銷(xiāo)售和租賃；

- 業(yè)主生老病死的產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、健身、咨詢；

- 業(yè)主結(jié)婚、過(guò)世等環(huán)節(jié)的操辦；

- 空置房有償服務(wù)和管理，免費(fèi)服務(wù)；

- 公寓租賃和分租；

- 賓館酒店的經(jīng)營(yíng)；

- 美食街、餐飲店的運(yùn)作。

2.1.2 商業(yè)模式

表 以碧桂園服務(wù)[6098.HK]為例分解收入成本分解商業(yè)模式

1) 目前國(guó)內(nèi)幾萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身定位、市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)體系和經(jīng)濟(jì)效益千差萬(wàn)別，但是從盈利模式的角度，我們大體可以將現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式概括為物業(yè)服務(wù)提供商模式、物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式和物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式三種類(lèi)型。

? 物業(yè)服務(wù)集成商：又稱(chēng)物業(yè)服務(wù)總包模式，是目前發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)前端策劃服務(wù)(設(shè)計(jì)管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業(yè))、中端監(jiān)管服務(wù)(監(jiān)督服務(wù)過(guò)程、管控服務(wù)品質(zhì))和后端評(píng)判服務(wù)(匯總客戶評(píng)價(jià)、溝通客戶需求和評(píng)判分包企業(yè))的方式，將各分包企業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)集成為面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。

? 物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商：又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理模式，是伴隨著物業(yè)從消費(fèi)功能向投資功能擴(kuò)展，從使用價(jià)值向交換價(jià)值提升而衍生的高級(jí)商業(yè)模式。其特征是，業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營(yíng)和管理工作(如租務(wù)管理、物業(yè)招商、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理和不動(dòng)產(chǎn)融資等)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

? 物業(yè)保障服務(wù)商：又稱(chēng)物業(yè)后勤服務(wù)模式或者物業(yè)支援服務(wù)模式，是物業(yè)管理行業(yè)順應(yīng)后勤服務(wù)社會(huì)化改革趨勢(shì)而誕生的一種混合商業(yè)模式。其特征是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅從事不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而且受托提供配餐、會(huì)務(wù)、接待、交通、物流等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿足客戶非主流業(yè)務(wù)之外的多元化需求。

圖 互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理公司融合過(guò)程

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

2) 物業(yè)行業(yè)規(guī)模效應(yīng)弱，較難形成寡頭型市場(chǎng)格局，以競(jìng)爭(zhēng)型格局為主。國(guó)際物業(yè)龍頭都選取了內(nèi)生加外延的發(fā)展策略，并購(gòu)在龍頭崛起過(guò)程中有著舉足輕重的作用。國(guó)際物業(yè)龍頭對(duì)住宅物業(yè)管理收入依賴(lài)程度低，形成了全設(shè)施綜合服務(wù)的特點(diǎn)。

圖 國(guó)際物業(yè)龍頭發(fā)展策略

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

3) 社區(qū)O2O模式，開(kāi)啟物管新紀(jì)元。隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)先后試水互聯(lián)網(wǎng)，以社區(qū)生活場(chǎng)景為中心，搭建用戶與商家、服務(wù)提供者之間的O2O社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。一方面可以整合“線上”和“線下”兩端的資源，并通過(guò)云端進(jìn)行管理，為居民創(chuàng)造更加便捷的社區(qū)生活環(huán)境的同時(shí)進(jìn)一步拓展增值服務(wù)發(fā)展空間，創(chuàng)造新的盈利點(diǎn)；另一方面可提升物業(yè)管理效率，降低能耗成本與人員成本。

圖 社區(qū)O2O模式

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

盈利模式：

目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式主要有兩個(gè)基本大類(lèi)，一種是通過(guò)提供傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)，包括提供房屋、設(shè)備的維修和維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、清潔綠化等的管理，它的價(jià)值創(chuàng)造主要在于房屋設(shè)備的保值增值。以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)為主的企業(yè)主要通過(guò)項(xiàng)目的獲取來(lái)擴(kuò)張管理面積以實(shí)現(xiàn)收入的可持續(xù)性增長(zhǎng)。第二種是通過(guò)提供增值服務(wù)收取費(fèi)用，包括業(yè)主增值服務(wù)(空間運(yùn)營(yíng)收入、房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)、社區(qū)金融、家政服務(wù)及養(yǎng)老服務(wù)等)和非業(yè)主增值服務(wù)(顧問(wèn)咨詢服務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)等)。

1) 基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)

基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍是物管百?gòu)?qiáng)企業(yè)收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源。從2014年-2017年的百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度維持在80%左右，是企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的主要來(lái)源。近幾年由于百?gòu)?qiáng)企業(yè)普遍采取“內(nèi)生+外延”式擴(kuò)張，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入逐年增加，2017年高達(dá)60703.7萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)16.9%，2014年-2017年間百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入均值年復(fù)合增長(zhǎng)率為21.6%。

2) 增值業(yè)務(wù)

增值服務(wù)成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重要盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。2014-2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的增值服務(wù)收入均值和凈利潤(rùn)持續(xù)升高，復(fù)合增長(zhǎng)率分別為15.8%和4.5%。2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入為13506.2萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)24.5%；凈利潤(rùn)為2389.8萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)5.3%。2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)以18.2%的收入創(chuàng)造了41.7%的利潤(rùn)，成為盈利能力的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。

2.2 技術(shù)發(fā)展

1) 對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包是利用專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、集約化管理。為提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，除將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包外，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)還更多地將信息化、智能化等新技術(shù)應(yīng)用在物業(yè)管理服務(wù)中，例如目前已開(kāi)發(fā)使用的產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)智能物管系統(tǒng)和智能社區(qū)服務(wù)平臺(tái)等。對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)而言，不斷拓展創(chuàng)新解決方案并增加在前沿科技和智能應(yīng)用方面的投資勢(shì)在必行。

2) 物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展離不開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略。引領(lǐng)高標(biāo)準(zhǔn)保證高質(zhì)量，高品質(zhì)離不開(kāi)高標(biāo)準(zhǔn)。一方面品質(zhì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值的輿論環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，要?jiǎng)訂T和聯(lián)合各方面的力量來(lái)共同推動(dòng)，讓全社會(huì)認(rèn)可物業(yè)服務(wù)的價(jià)值，專(zhuān)業(yè)服務(wù)是創(chuàng)造價(jià)值的，服務(wù)價(jià)格拉開(kāi)檔次，讓業(yè)主在認(rèn)識(shí)優(yōu)質(zhì)服務(wù)價(jià)值的基礎(chǔ)上，擁有選擇權(quán)和決定權(quán)，有這樣的市場(chǎng)氛圍和輿論環(huán)境，有利于行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升和整體的快速發(fā)展。另一方面營(yíng)造一個(gè)良好的政策環(huán)境，建立一套聯(lián)動(dòng)的機(jī)制，類(lèi)似的老舊小區(qū)改造問(wèn)題，服務(wù)企業(yè)無(wú)力一直承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，用其他項(xiàng)目的收益來(lái)補(bǔ)貼不是長(zhǎng)久之計(jì)，期待政府有類(lèi)似的兜底政策，通過(guò)市場(chǎng)政策的引導(dǎo)來(lái)解決這類(lèi)問(wèn)題。

圖 物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化文獻(xiàn)發(fā)表年度趨勢(shì)圖

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

3) 國(guó)家正在著力加快發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)體系優(yōu)化升級(jí)。物業(yè)服務(wù)商業(yè)模式創(chuàng)新應(yīng)從物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，著力于產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈創(chuàng)新，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化，推動(dòng)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，加快發(fā)展與健康、養(yǎng)老、育幼、文化、旅游、體育、家政等服務(wù)業(yè)融合和整合，夯實(shí)與規(guī)劃、空間設(shè)計(jì)、裝修裝飾、園林綠化、機(jī)電設(shè)備、智能建筑等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的無(wú)縫銜接與對(duì)接，合縱連橫，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈發(fā)展環(huán)境，強(qiáng)化要素支撐，形成具有更強(qiáng)創(chuàng)新力、更高附加值、更安全可靠的產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈。萬(wàn)科物業(yè)把空間服務(wù)劃分為社區(qū)空間服務(wù)、商企空間服務(wù)、城市空間服務(wù)等三個(gè)業(yè)務(wù)線。社區(qū)空間服務(wù)，是萬(wàn)科物業(yè)在原有的住宅物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，不斷衍生配套服務(wù)，在形成獨(dú)有的“萬(wàn)科物業(yè)”住宅品牌的同時(shí)，打造出“樸鄰發(fā)展”等子品牌，持續(xù)為業(yè)主提供豐富的增值服務(wù)，滿足業(yè)主多樣化生活需求。

4) 物業(yè)管理行業(yè)貼近民生的特殊性，塑造物業(yè)管理行業(yè)的溫馨形象，推動(dòng)社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的重新認(rèn)知，結(jié)合復(fù)雜的社會(huì)背景，通過(guò)新媒體平臺(tái)的力量，幫助業(yè)主去界定“美好生活”。企業(yè)微信公眾號(hào)與協(xié)會(huì)微信公眾號(hào)也都延續(xù)了各自基于目標(biāo)用戶群體所選擇的差異化傳播策略：企業(yè)微信公眾號(hào)以業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象，在2020年內(nèi)通過(guò)與業(yè)主息息相關(guān)的疫情防控、生活與便民舉措等內(nèi)容的生產(chǎn)，以生動(dòng)的傳播內(nèi)容滿足民眾的生活需求，保證了新媒體傳播力的穩(wěn)定；而協(xié)會(huì)微信公眾號(hào)以持續(xù)深入宣傳國(guó)家、省、市重大決策部署，及時(shí)解讀政策動(dòng)向，發(fā)掘、宣傳、通報(bào)行業(yè)先進(jìn)人物和事跡為主要內(nèi)容，發(fā)揮了思想引領(lǐng)的傳播作用，體現(xiàn)其獨(dú)特的行業(yè)角色。

圖 關(guān)注人數(shù)排名前十的企業(yè)微信公眾號(hào)

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

2.3 政策監(jiān)管

1) 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

根據(jù)國(guó)務(wù)院公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，即中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)共同對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為進(jìn)行監(jiān)督。

2) 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)

根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)即國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)。

3) 財(cái)政部

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，專(zhuān)項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。國(guó)務(wù)院財(cái)政主管部門(mén)即財(cái)政部。

4) 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)

中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)（CPMI）是物業(yè)管理行業(yè)重要的自律性組織，它是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體，相關(guān)企業(yè)參加，按照有關(guān)法律、法規(guī)自愿組成的全國(guó)行業(yè)性的自律組織，經(jīng)國(guó)家民政部批準(zhǔn)并注冊(cè)登記并具有國(guó)家一級(jí)社團(tuán)法人資格的全國(guó)性社會(huì)團(tuán)體。其主管部門(mén)為中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。

圖 全國(guó)性法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

第三章 行業(yè)估值、定價(jià)機(jī)制和全球龍頭企業(yè)

3.1 行業(yè)綜合財(cái)務(wù)分析和估值方法

圖 綜合財(cái)務(wù)分析

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

圖 行業(yè)估值及歷史比較

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P/S市銷(xiāo)率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流折現(xiàn)估值法、NAV凈資產(chǎn)價(jià)值估值法等。

表 以戴維斯[SVS.L]為例分析主營(yíng)結(jié)構(gòu)

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

表 境外房地產(chǎn)物業(yè)管理公司估值對(duì)比

表 中國(guó)上市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司估值對(duì)比

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

3.2 行業(yè)發(fā)展和驅(qū)動(dòng)機(jī)制及風(fēng)險(xiǎn)管理

3.2.1 行業(yè)發(fā)展和驅(qū)動(dòng)因子

1) 行業(yè)規(guī)模：弱周期、持續(xù)成長(zhǎng)、萬(wàn)億市場(chǎng)

物管行業(yè)正處于發(fā)展的黃金時(shí)代，目前存量物業(yè)管理面積200億平米，2018年銷(xiāo)售面積17.2億平米，即使當(dāng)年銷(xiāo)售面積有波動(dòng)，存量物業(yè)也有6-8%的持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2020年物業(yè)管理面積近250億平米，按照百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司的2017年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（4.26元/平米/月）的一半計(jì)算，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模6300億，如果再加上增值服務(wù)，市場(chǎng)規(guī)模可達(dá)萬(wàn)億。

圖 中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

2) 行業(yè)格局：行業(yè)格局高度分散，市場(chǎng)集中度加速提升

目前物管行業(yè)處于整合初級(jí)階段，全國(guó)企業(yè)有10萬(wàn)家，但市場(chǎng)化進(jìn)程提速令行業(yè)集中度快速提升。2017年TOP200的市場(chǎng)份額由2012年13%提升至32.4%，但十強(qiáng)的市場(chǎng)份額僅11.1%。從管理規(guī)模上看，2017百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均管理面積約3000萬(wàn)平米，十強(qiáng)則為2億平米。2014-2017年物業(yè)十強(qiáng)企業(yè)管理面積復(fù)合增速41.5%，高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)同期的25.3%

圖 物業(yè)管理百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積均值及市場(chǎng)份額

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

3) 行業(yè)屬性：輕資產(chǎn)、高現(xiàn)金流、高回報(bào)、增值服務(wù)潛力大

物業(yè)管理行業(yè)屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，不存在大額資本支出，擁有較高的回報(bào)率，ROIC平均在20%以上；同時(shí)現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率高，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充足，可以支持龍頭企業(yè)并購(gòu)擴(kuò)張。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的快速進(jìn)步使得社區(qū)流量的變現(xiàn)價(jià)值提高，社區(qū)增值服務(wù)潛力大。

圖 物業(yè)管理領(lǐng)先企業(yè)具備較高的ROIC

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

驅(qū)動(dòng)因素

1) 數(shù)字化管理革新傳統(tǒng)物業(yè)模式

目前商業(yè)地產(chǎn)早已進(jìn)入存量時(shí)代，近年來(lái)受宏觀經(jīng)濟(jì)及國(guó)家政策等因素影響，市場(chǎng)去化承壓，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革愈發(fā)迫切。為盤(pán)活存量市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)成為滿足商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的出現(xiàn)，智慧樓宇、智慧園區(qū)等概念日漸興起，成為資產(chǎn)持有者提高租金收益、提高去化率的一大利器。與此同時(shí)，對(duì)樓宇的服務(wù)品質(zhì)需求也越來(lái)越高。受商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)影響，物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了轉(zhuǎn)型升級(jí)的風(fēng)口。

2) 移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)網(wǎng)范圍更廣，價(jià)格下降。5G時(shí)代的來(lái)臨，移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)速度及時(shí)延的改善將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)物業(yè)管理市場(chǎng)的增長(zhǎng)。

3) 物業(yè)并購(gòu)潮與規(guī)模賽跑。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)占據(jù)了近70%的市場(chǎng)份額相比，目前物業(yè)行業(yè)的集中度仍處于較低水平，行業(yè)收并購(gòu)和洗牌仍處于初始階段，頭部企業(yè)的規(guī)模在持續(xù)增長(zhǎng)。近年的公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，收并購(gòu)成為了物業(yè)企業(yè)快速提升規(guī)模的一個(gè)重要手段。據(jù)了解，2017年以來(lái)，部分主要物業(yè)公司典型的收并購(gòu)就達(dá)到30余宗。進(jìn)入今年以來(lái)，雅生活服務(wù)還先后擬收購(gòu)青島、哈爾濱兩家物業(yè)公司股權(quán)。

圖 Top30物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積占比情況

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

4) 隨著全世界的空氣質(zhì)量惡化，追求更健康的室內(nèi)環(huán)境成為人們的急切需求。運(yùn)用新的科學(xué)技術(shù)，通過(guò)數(shù)據(jù)監(jiān)控可以更好地幫助業(yè)主和管理團(tuán)隊(duì)解決室內(nèi)空氣質(zhì)量問(wèn)題。同時(shí)，通過(guò)有效溝通讓人們了解所處環(huán)境中空氣質(zhì)量保持在良好的狀態(tài)，也尤為重要。通過(guò)與一些平臺(tái)的合作，融入了高科技元素，例如ECS系統(tǒng)(Eco Control System，智能自動(dòng)化控制系統(tǒng))。這套系統(tǒng)可以更好地監(jiān)控建筑物中的空氣質(zhì)量，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)云端操控設(shè)備并制訂運(yùn)行日程，和設(shè)施管理經(jīng)理配合工作，在降低能源消耗的同時(shí)也可以達(dá)到更好的空氣凈化效果。

5) 智能化與增值服務(wù)

規(guī)模前提僅作為行業(yè)發(fā)展前期優(yōu)勢(shì)所在，事實(shí)上，物業(yè)管理行業(yè)所特有的服務(wù)差異化難度大、以價(jià)格優(yōu)勝以及人工投入成本高的特點(diǎn)，決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保持基礎(chǔ)服務(wù)擴(kuò)張同時(shí)，還必須開(kāi)拓新的增值服務(wù)以獲得更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

另一方面，物業(yè)管理正因?yàn)槭莿趧?dòng)密集型行業(yè)，需要投入大量管理人員，所以物業(yè)公司規(guī)模越大其投入的人力資源就越多，這個(gè)意義上講，物業(yè)公司的規(guī)模擴(kuò)張對(duì)于其成本的把控和利潤(rùn)保持也是一大挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)服務(wù)行業(yè)增值服務(wù)收入占總收入比例在逐年提升；與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)增值服務(wù)利潤(rùn)占比的提升近年來(lái)則變得更為明顯。

圖 部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)增值服務(wù)占總收入比例

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

3.2.2 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理

1) 決策風(fēng)險(xiǎn)

就企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)而言，因決策失誤而企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)是非常顯著，有時(shí)是非常致命的，尤其在一些十分重大的決策上面，企業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)所作出的每項(xiàng)決定都會(huì)左右了整個(gè)企業(yè)的命運(yùn)，旦決策失誤，因此而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也必將對(duì)企業(yè)產(chǎn)生重要的影響。關(guān)于操作層的決策風(fēng)險(xiǎn)容易被忽略，但其對(duì)企業(yè)的影響是不容小視的，這一點(diǎn)在技術(shù)人員上表現(xiàn)尤為突出。由于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的緣故，企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)及大多數(shù)員工對(duì)技術(shù)方面知之甚少。因而，其作出的決策也必然會(huì)對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目的成敗產(chǎn)生決定性影響，一旦決策失誤，便對(duì)企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)上的極大損失，也同時(shí)給企業(yè)帶來(lái)極大的風(fēng)險(xiǎn)。

2) 政策風(fēng)險(xiǎn)

從1994年3月第一部物業(yè)管理法規(guī)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》出臺(tái)，1994年6月，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布，到2003年6月《物業(yè)管理?xiàng)l例》、2004年3月《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》及各地方物業(yè)管理法規(guī)的頒布實(shí)施，政府對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展進(jìn)行了諸多努力和規(guī)范，但在關(guān)鍵的問(wèn)題公共設(shè)施、共有物業(yè)及配套設(shè)備的歸屬權(quán)問(wèn)題，在《物權(quán)法》出臺(tái)前，無(wú)法得到明確，即使《物權(quán)法》出臺(tái)，也可能還存在界定不清的部分。而公共部分歸屬權(quán)的問(wèn)題，卻是最容易引發(fā)業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生糾紛和矛盾的地方。另外，業(yè)主委員會(huì)的身份界定、物業(yè)公司下屬管理處的責(zé)任界定、物業(yè)公司統(tǒng)籌安排時(shí)有可能侵犯其它小區(qū)業(yè)主權(quán)益的問(wèn)題，都可能在物業(yè)公司具體運(yùn)作時(shí)產(chǎn)生法律糾紛。

3) 剝離風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理產(chǎn)生的起因主要是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供服務(wù)支持，即為產(chǎn)品的后期使用提供售后服務(wù)。此時(shí)，大多數(shù)的發(fā)展商會(huì)將物業(yè)管理的支出視為開(kāi)發(fā)過(guò)程中不可避免的成本。隨著物業(yè)開(kāi)發(fā)面積的增大，物業(yè)管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的成熟，此時(shí)對(duì)物業(yè)管理的繼續(xù)投入就逐漸成為了開(kāi)發(fā)商的心病。除了開(kāi)發(fā)初期物業(yè)管理的前期介入外，發(fā)展商后期進(jìn)行項(xiàng)目決算時(shí)不是忽略物業(yè)管理應(yīng)從中分?jǐn)偟某杀荆褪菗p害物業(yè)公司應(yīng)從中體現(xiàn)的利益，許多發(fā)展商會(huì)將物業(yè)管理視為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一個(gè)拖累。從財(cái)務(wù)角度，不少的發(fā)展商更希望在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期即將物業(yè)管理整個(gè)投入考慮進(jìn)前期成本，而不愿意在中后期進(jìn)行體現(xiàn)。這時(shí)，開(kāi)發(fā)與管理的分離就將不可避免。

4) 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等方面都取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，新技術(shù)、新材料、新工藝的使用不斷創(chuàng)新。相對(duì)于房地產(chǎn)，物業(yè)管理更多的還停留在基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上，敬禮、微笑成為了物業(yè)管理人最有效的服務(wù)手段。但對(duì)于物業(yè)管理的核心業(yè)務(wù)，對(duì)物業(yè)本體、設(shè)備設(shè)施及環(huán)境的管理，由于缺乏高素質(zhì)的技術(shù)人才、缺乏對(duì)新技術(shù)的了解，當(dāng)然也缺乏足夠的資金投入，根本沒(méi)有能力保證對(duì)核心業(yè)務(wù)的掌握和管理。

風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃是對(duì)物業(yè)管理工作一個(gè)縱觀全局的基于風(fēng)險(xiǎn)角度的考慮、分析、規(guī)劃，也是風(fēng)險(xiǎn)控制中最為關(guān)鍵的內(nèi)容。包括風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等幾部分。

3.3 競(jìng)爭(zhēng)分析

國(guó)外的物業(yè)管理已成為社會(huì)化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。管理公司(機(jī)構(gòu)人員精干，效率高，固定人員少，一些項(xiàng)目盡可能臨時(shí)聘請(qǐng)，可承包的就不設(shè)固定人員以節(jié)約開(kāi)支。

1) 英國(guó)物業(yè)管理概況

英國(guó)為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)之發(fā)源地。英國(guó)政府對(duì)物業(yè)管理的企業(yè)團(tuán)體組織或個(gè)人的規(guī)范卻顯得很寬松并無(wú)其他特別限制。英國(guó)的物業(yè)管理發(fā)達(dá)，管理模式可分為前期物業(yè)管理與正常期物業(yè)管理兩類(lèi);前期物業(yè)管理是于此物業(yè)尚未開(kāi)發(fā)完成之前，即由開(kāi)發(fā)商事先選擇一家物業(yè)管理公司并在物業(yè)出售合約中注明未來(lái)委托物業(yè)管理公司名稱(chēng)、服務(wù)范圍、服務(wù)價(jià)格及其他相關(guān)之權(quán)利與義務(wù)等數(shù)據(jù)，并且此作為物業(yè)產(chǎn)生前期管理之依據(jù)。待建筑物產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)并成立住戶委員會(huì)后，住戶委員會(huì)可選擇對(duì)原有物管公司續(xù)約或解約，此部分即為正常期物業(yè)管理。

2) 美國(guó)物業(yè)管理概況

在美國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展為其都市建設(shè)與管理的一個(gè)重要產(chǎn)業(yè)，在此產(chǎn)業(yè)的服務(wù)范圍可針對(duì)社會(huì)需求無(wú)限延伸擴(kuò)展。目前已發(fā)展至醫(yī)療、教育等很多不同的領(lǐng)域，而在這之中甚至包括了金融(證券)及高科技等領(lǐng)域，所以專(zhuān)業(yè)化管理是美國(guó)物業(yè)管理的最大特點(diǎn)。在美國(guó)的物業(yè)管理公司，一般只負(fù)責(zé)整個(gè)建筑物的整體管理，其他個(gè)別專(zhuān)業(yè)及零星業(yè)務(wù)則是另發(fā)包予專(zhuān)業(yè)的承包公司來(lái)負(fù)責(zé)維護(hù)管理。

3) 德國(guó)物業(yè)管理概況

德國(guó)物業(yè)管理公司平常不僅須按條約規(guī)定負(fù)責(zé)雇主房產(chǎn)的定期使用與維護(hù)、清潔、周邊區(qū)域的綠化及規(guī)劃，另外還須負(fù)責(zé)出面替雇主履行德國(guó)相關(guān)房產(chǎn)法令中所規(guī)定的責(zé)任與義務(wù)。由此可明顯看出德國(guó)的物業(yè)管理公司直接受雇于房東，也就是雇主利益的維護(hù)者與代理人。

4) 日本物業(yè)管理概況

日本的物業(yè)管理發(fā)展特性可歸類(lèi)出以下四點(diǎn)：

i 物業(yè)管理法律基礎(chǔ)完備：這是由于日本政府制定了完整的法令規(guī)章，清楚注明了業(yè)主與物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，規(guī)范了其管理形式;

ii 擁有高水平的從業(yè)人員：日本對(duì)從事物業(yè)管理的企業(yè)組織、人員有很高的標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)重視從業(yè)人員的物業(yè)培訓(xùn)。

iii 物業(yè)管理的社會(huì)環(huán)境較其他國(guó)家良好：因建筑物內(nèi)大眾積極參與物業(yè)管理，且企業(yè)所有人可接受付費(fèi)服務(wù)的管理形式;

iv 日本物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)主要特點(diǎn)是政府訂有明確的法令規(guī)章。

5) 中國(guó)香港物業(yè)管理概況

物業(yè)管理的歷史在香港已有40多年。香港的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)帶動(dòng)下不斷擴(kuò)展，已成為主要服務(wù)業(yè)之一。因?yàn)樵谙愀鄣奈飿I(yè)管理公司僅需經(jīng)過(guò)一般性的工商登記即可進(jìn)入此產(chǎn)業(yè)。

6) 新加坡物業(yè)管理概況

新加坡的物業(yè)管理規(guī)范與日本模式相似，有著明確且嚴(yán)格的要求，除對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有著一般性的規(guī)定之外，對(duì)于出售的公共住宅內(nèi)部裝修與管理也有十分詳細(xì)的規(guī)范。在新加坡的物業(yè)管理公司其執(zhí)照必須每年審核更新，其從業(yè)人員亦必須接受2年以上的相關(guān)管理訓(xùn)練并通過(guò)專(zhuān)業(yè)考試合格才可開(kāi)始從事服務(wù)。

表 國(guó)外部分國(guó)家物業(yè)費(fèi)收取情況表

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

中國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)與國(guó)際企業(yè)比較

1) 市場(chǎng)化的差距

? 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)是市場(chǎng)的主體，即企業(yè)化的機(jī)構(gòu)一一物業(yè)管理公司，而不是行政性的組織。其生存、發(fā)展完全由市場(chǎng)來(lái)決定,誰(shuí)的管理水平高，服務(wù)質(zhì)量好，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)適宜，誰(shuí)就能生存與發(fā)展，否則就會(huì)遭到淘汰。

我國(guó)的物業(yè)管理公司已經(jīng)全部企業(yè)化了，表面看，已經(jīng)符合市場(chǎng)化的要求，但實(shí)際上還相差較遠(yuǎn)，特別是前兩部分的物業(yè)公司,連基本的政企分開(kāi)都未做到。企業(yè)的負(fù)責(zé)人由政府任命，仍未擺脫舊有的模式。這從一個(gè)側(cè)面反映出，我國(guó)物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度不高，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不健全。

? 允許市場(chǎng)主體獲取合理的利潤(rùn)，并主要以管理酬金的形式來(lái)體現(xiàn)，其利潤(rùn)、酬金的有無(wú)、多少完全由市場(chǎng)來(lái)決定，防止人為地約束物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的追求，抑制其活力。

2) 社會(huì)化的差距

按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)是參加市場(chǎng)全方位競(jìng)爭(zhēng)的獨(dú)立主體,不應(yīng)從屬于某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或部門(mén)單位。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)普遍實(shí)行的是委托管理，自建自管的模式早已淘汰。社會(huì)化還表現(xiàn)在,物業(yè)管理公司必須接受全社會(huì)的參與和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)必須建立并發(fā)揮作用，還要接受政府和社會(huì)有關(guān)部門(mén)的管理、監(jiān)督與約束，才能規(guī)范其行為，保障其發(fā)展

社會(huì)化方面的差距主要有以下幾點(diǎn):第一條塊分割嚴(yán)重.開(kāi)發(fā)公司不愿意把自己的物業(yè)交給外部公司去管，即使公開(kāi)招標(biāo)，其運(yùn)用“暗箱操作”等手段，外部也很難進(jìn)入。第二,業(yè)主委員會(huì)的組建要適合國(guó)情,真正發(fā)揮作用。總之，社會(huì)化的

3) 專(zhuān)業(yè)化的差距

專(zhuān)業(yè)化要求物業(yè)管理公司要有專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，有專(zhuān)門(mén)的人員配備，有專(zhuān)業(yè)工具配備。最重要的是應(yīng)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)公司從事專(zhuān)業(yè)工作,比如保安、綠化、保潔、供暖、維修等,物業(yè)公司主要從事經(jīng)營(yíng)、管理、考核工作。在此方面國(guó)內(nèi)還有較大差距。

4) 規(guī)范化的差距

規(guī)范化要求，物業(yè)管理公司要依照政府規(guī)定，在有關(guān)部門(mén)正式登記注冊(cè)，接受審核，依法經(jīng)營(yíng):要建立一套完整的、科學(xué)的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保服務(wù)質(zhì)量:要主動(dòng)接受政府部門(mén)的指導(dǎo)及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。國(guó)內(nèi)在這方面的主要差距是規(guī)范化程度不高，制度、標(biāo)準(zhǔn)等都有，遵守不夠。小公司管理漏洞很多，大公司扯皮多，效率低，主動(dòng)性差。

3.4 中國(guó)企業(yè)重要參與者

中國(guó)主要企業(yè)有碧桂園服務(wù)[6098.HK]、恒大物業(yè)[6666.HK]、華潤(rùn)萬(wàn)象生活[1209.HK]、融創(chuàng)服務(wù)[1516.HK]、TST PROPERTIES[0247.HK]、世茂服務(wù)[0873.HK]、中海物業(yè)[2669.HK]、建業(yè)新生活[9983.HK]、時(shí)代鄰里[9928.HK]、遠(yuǎn)洋服務(wù)控股[6677.HK]、濱江服務(wù)[3316.HK]、建發(fā)物業(yè)[2156.HK]、小商品城[600415.SH]、中國(guó)國(guó)貿(mào)[600007.SH]、富森美[002818.SZ]、深賽格[000058.SZ]、新大正[002968.SZ]、廣匯物流[600603.SH]、海寧皮城[002344.SZ]、輕紡城[600790.SH]、南都物業(yè)[603506.SH]、全新好[000007.SZ]、榮鑫物業(yè)[872978.OC]、中都物業(yè)[872955.OC]、宏謀物業(yè)[873532.OC]、德冠物業(yè)[873376.OC]、上海浦東現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司[151980.SH]、西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)園發(fā)展中心[139373.SH]、上海浦東軟件園股份有限公司[012003671.IB]等。

圖 A股及港股上市公司

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

1) 萬(wàn)科物業(yè)：公司成立于1984年，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)三十余年的發(fā)展，已成為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城市配套服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)聚焦全國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。2014年萬(wàn)科第四個(gè)十年發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)把“三好住宅供應(yīng)商”的定位延展為“城市配套服務(wù)商”。2018年萬(wàn)科將這一定位進(jìn)一步迭代升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，并具體細(xì)化為四個(gè)角色：美好生活場(chǎng)景師，實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍，創(chuàng)新探索試驗(yàn)田，和諧生態(tài)建設(shè)者。公司核心業(yè)務(wù)包括住宅開(kāi)發(fā)、物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓。2018年，公司將自身定位進(jìn)一步迭代升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，所搭建的生態(tài)體系已初具規(guī)模，在鞏固住宅開(kāi)發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)已延伸至商業(yè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、租賃住宅、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪度假、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域，為更好的服務(wù)人民美好生活需要、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。

2) 保利物業(yè)[6049.HK]：公司是中國(guó)一家規(guī)模領(lǐng)先、具有央企背景的物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商，根據(jù)中指院2019年的綜合實(shí)力排名，公司在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中排名第四。自2014年起，公司在中指院的中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力排名持續(xù)保持前五名，而在具備央企背景的中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中則排名第一。根據(jù)中指院的估值，本集團(tuán)2018年度品牌價(jià)值逾人民幣90億元。公司在中國(guó)提供物業(yè)管理服務(wù)超過(guò)23年，專(zhuān)注于中國(guó)的一、二線城市，根據(jù)中指院報(bào)告，公司在五大國(guó)家級(jí)城市群均有布局。截至2019年6月30日，公司的合同管理總面積達(dá)454.9百萬(wàn)平方米，遍布全國(guó)27個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的148個(gè)城市，在管總面積為260.3百萬(wàn)平方米，且截至2019年6月30日，公司于中國(guó)管理846項(xiàng)物業(yè)(包括565個(gè)住宅社區(qū)及281個(gè)非住宅物業(yè))。公司的物業(yè)管理服務(wù)覆蓋多類(lèi)物業(yè)，包括住宅社區(qū)、商業(yè)及寫(xiě)字樓以及公共及其他物業(yè)(如學(xué)校及科研場(chǎng)所、產(chǎn)業(yè)園、公共服務(wù)設(shè)施和城鎮(zhèn))。除物業(yè)管理服務(wù)外，公司于往績(jī)記錄期間亦提供非業(yè)主增值服務(wù)，如向物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供的案場(chǎng)協(xié)銷(xiāo)服務(wù)，及向公司所管理物業(yè)的業(yè)主及住戶提供的多項(xiàng)社區(qū)增值服務(wù)。公司一直秉承「務(wù)實(shí)、卓越」的文化理念，實(shí)行規(guī)范化經(jīng)營(yíng)和高品質(zhì)服務(wù)，滿足客戶不斷提升的需求。

3) 碧桂園服務(wù)[6098.HK]：公司是一家中國(guó)住宅物業(yè)管理服務(wù)商。該公司主要提供物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。該公司的增值服務(wù)包括咨詢服務(wù)以及開(kāi)荒清潔、綠化及維修保養(yǎng)服務(wù)。該公司擁有品牌“碧桂園物業(yè)管理”。該公司在中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)。

3.5 全球重要競(jìng)爭(zhēng)者

國(guó)際五大物業(yè)管理公司

作為具有多年物業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，五大行在世界各大城市均設(shè)有自己的辦事處或分公司，業(yè)務(wù)范圍涉及物業(yè)與設(shè)施管理。房產(chǎn)銷(xiāo)售及租賃、不動(dòng)產(chǎn)投資、顧問(wèn)研究、物業(yè)估值、市場(chǎng)推廣、酒店及休閑物業(yè)投資、建筑測(cè)量和工程顧問(wèn)等，經(jīng)驗(yàn)豐富，管理理念十分先進(jìn)。仲量聯(lián)行參與得更多的是項(xiàng)目的物業(yè)管理、租售代理、前期策劃有自己獨(dú)到的經(jīng)驗(yàn)，而高力國(guó)際的強(qiáng)項(xiàng)在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商業(yè)代理、估價(jià)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；仲量聯(lián)行的優(yōu)勢(shì)在于二手交易，世邦魏理仕的優(yōu)勢(shì)在于高端的物業(yè)管理上；高力國(guó)際的優(yōu)勢(shì)在于他的招商、融資能力；第一太平戴維斯的優(yōu)勢(shì)在于高端的寫(xiě)字樓和住宅物業(yè)管理上；戴德梁行的優(yōu)勢(shì)也在物業(yè)管理上。

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

全球非中國(guó)上市主要企業(yè)有INVITATION HOMES[INVH.N]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY.O]、INNOVATIVE INDUSTRIAL PROPERTIES[IIPR.N]、COLLIERS INTERNATIONAL[CIGI.O]、SAFEHOLD[SAFE.N]、IRSA PROPIEDADES COMERCIALES[IRCP.O]、URBAN EDGE PROPERTIES[UE.N]、BOSTON OMAHA[BOMN.O]、GLADSTONE LAND[LAND.O]、梅斯物業(yè)[MAYS.O]、VONOVIA[VNA.DF]、DEUTSCHE WOHNEN[DWNI.DF]、LEG IMMOBILIEN[LEG.DF]、CPI PROPERTY GROUP[O5G.DF]、GSW IMMOBILIEN[GIB.DF]、CASTELLUM[0GT1.L]、聯(lián)合集團(tuán)[UTG.L]、IWG[IWG.L]、HUFVUDSTADEN SERIES A ORD SHS[0GW3.L]、GRAINGER[GRI.L]、BROOKFIELD PROPERTY PARTNERS[BPY_UN.TO]、COLLIERS INTERNA[CIGI.TO]、FIRST CAPITAL REALTY[FCR.TO]等。

表 國(guó)外部分上市企業(yè)

資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng) 千際投行

1) ALTISOURCE ASSET MANAGEMENT[AAMC.A]：Altisource Asset Management Corporation是一家從事提供資產(chǎn)管理和公司治理服務(wù)的住宅資產(chǎn)管理協(xié)議型公司。截止至2013年9月30日，該公司擁有114處物業(yè)。在2014年4月，一個(gè)投資集團(tuán)，包括盧克索資本集團(tuán)和其他一些未披露的投資者收購(gòu)了該公司9.55%的股權(quán)。

2) 戴德梁行[CWK.N]：戴德梁行公眾有限公司（原名DTZ Jersey Holdings Limited）由TPG Capital, L.P.、PAG Asia Capital Limited及Ontario Teachers’Pension Plan關(guān)聯(lián)的投資基金于2014年8月21日組建，注冊(cè)辦事處設(shè)在圣赫利爾。2015年9月1日，公司以19億美元的價(jià)格收購(gòu)了C＆W集團(tuán)公司（“Cushman＆Wakefield”或“C＆W”，并被定義為“C＆W集團(tuán)合并”）的100％股權(quán)。公司的業(yè)務(wù)重點(diǎn)是滿足客戶在多個(gè)服務(wù)項(xiàng)目中不斷增加的需求，包括物業(yè)，設(shè)施和項(xiàng)目管理，租賃，資本市場(chǎng)，估值和其他服務(wù)。該公司主要以Cushman＆Wakefield商標(biāo)名開(kāi)展業(yè)務(wù)。2018年7月13日，戴德梁行對(duì)澤西市有限公司DTZ Jersey Holdings Limited進(jìn)行重組，公司由DTZ Jersey Holdings Ltd更名為戴德梁行公眾有限公司（Cushman & Wakefield plc）。

3) 戴維斯[SVS.L]：Savills plc是一家總部位于英國(guó)的房地產(chǎn)服務(wù)提供商，提供專(zhuān)業(yè)的咨詢、管理和交易服務(wù)。該公司的部門(mén)包括交易咨詢、顧問(wèn)、物業(yè)和設(shè)施管理以及投資管理。交易咨詢部分包括商業(yè)、住宅、休閑和農(nóng)業(yè)租賃、租戶代表以及有關(guān)買(mǎi)賣(mài)的投資建議。顧問(wèn)分部從事提供一系列物業(yè)服務(wù)，包括估值、建筑和房屋咨詢、環(huán)境咨詢、房東和租戶、評(píng)級(jí)、開(kāi)發(fā)、規(guī)劃、戰(zhàn)略項(xiàng)目、公司服務(wù)和研究。物業(yè)和設(shè)施管理分部提供商業(yè)、住宅、休閑和農(nóng)業(yè)物業(yè)的管理。投資管理部分包括面向機(jī)構(gòu)、公司或私人投資者的商業(yè)和住宅房地產(chǎn)投資組合。

第四章 未來(lái)展望

房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)未來(lái)將會(huì)有以下五種發(fā)展趨勢(shì)：

1. 中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬(wàn)科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價(jià)能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強(qiáng)，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤(rùn)率。

2. 我國(guó)物業(yè)行業(yè)有著大量的市場(chǎng)定位清晰的企業(yè)。例如：萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗(yàn)物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)的市場(chǎng)定位。綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺(tái)為介質(zhì)，以智慧科技為手段的市場(chǎng)定位。長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)有限公司著力于“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”雙主航道的發(fā)展策略。

3. “互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。

4. “機(jī)器人+物業(yè)”帶來(lái)的人員沖擊。例如高仙作為全球較早從事機(jī)器人自主移動(dòng)技術(shù)研發(fā)的上游技術(shù)型企業(yè)，基于全場(chǎng)景移動(dòng)機(jī)器人技術(shù)已實(shí)現(xiàn)了50+機(jī)型、10000+終端和5000+行業(yè)案例的應(yīng)用積累，機(jī)器人產(chǎn)品與解決方案更是可直擊物業(yè)管理中對(duì)人力依賴(lài)較大的安防、清潔、配送三大垂直場(chǎng)景，全力助推物業(yè)地產(chǎn)的智慧升級(jí)。

5. 基于智慧物業(yè)平臺(tái)服務(wù)的相繼出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務(wù)所無(wú)法實(shí)現(xiàn)的功能。例如，通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)，可以將原本繁瑣的維修流程簡(jiǎn)化、可以預(yù)訂服務(wù)、購(gòu)買(mǎi)商品。相關(guān)智能APP的開(kāi)發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向。

用信用卡湊可以嗎？

以前這種事情還是蠻多的，用信用卡套現(xiàn)來(lái)付一個(gè)首付。但是最近管的非常嚴(yán)，各大銀行基本上把信用卡涉房的交易都卡死了。不要說(shuō)是買(mǎi)房了，就連信用卡涉及中介費(fèi)出租以及物業(yè)費(fèi)不管控的比較嚴(yán)。

尤其是下半年以來(lái)各地的銀監(jiān)局，就為多家的銀行開(kāi)了罰單，原因就是因?yàn)樾刨J資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

舉個(gè)例子，8月30號(hào)的時(shí)候，農(nóng)業(yè)銀行就發(fā)了公告，所有農(nóng)業(yè)銀行的信用卡不能在1520房地產(chǎn)類(lèi)的商戶內(nèi)進(jìn)行交易。6513、1771、7012這三個(gè)類(lèi)別的房地產(chǎn)商戶單筆交易金額不能超過(guò)15,000，每月、每季、半年、一年的累計(jì)金額都不能超過(guò)5萬(wàn)。

信用卡中與房地產(chǎn)相關(guān)的商戶代碼為：住宅與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(商戶類(lèi)別碼1520)、房地產(chǎn)代理和經(jīng)紀(jì)(商戶類(lèi)別碼7013)、房地產(chǎn)建筑安裝工程(商戶類(lèi)別碼1771)、不動(dòng)產(chǎn)管理(商戶類(lèi)別碼6513)、出租等休假類(lèi)房地產(chǎn)(商戶類(lèi)別碼7012)。

上面這個(gè)是興業(yè)銀行的公告，不能在所有的房地產(chǎn)類(lèi)商戶內(nèi)進(jìn)行透支。

這個(gè)是9月26號(hào)建行發(fā)的公告，建行的信用卡也不能夠在房地產(chǎn)類(lèi)商戶進(jìn)行交易，不過(guò)建行的年累計(jì)交易金額會(huì)比農(nóng)行高一點(diǎn)，為10萬(wàn)元。其余月度累計(jì)金額和半年累計(jì)金額都跟農(nóng)行一樣，不能超過(guò)5萬(wàn)元。

5萬(wàn)、10萬(wàn)的還買(mǎi)個(gè)屁的房子。現(xiàn)在哪有這么便宜的房子，你跟我說(shuō)一下。

我就不再一一舉例子了，幾乎所有的銀行基本上都得到監(jiān)管的通知，嚴(yán)禁信用卡的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。

而且就在今年5月份形成了新的個(gè)人征信報(bào)告制度。

個(gè)人信用卡還款和逾期以及透支情況，都會(huì)在個(gè)人征信被標(biāo)注出來(lái)，這些記錄至少要保留5年。將來(lái)涉及到個(gè)人生活的車(chē)貸、房貸和消費(fèi)貸都會(huì)跟個(gè)人征信記錄掛鉤。個(gè)人信用狀況不好的話，就會(huì)影響到買(mǎi)車(chē)買(mǎi)房等等需要貸款的事項(xiàng)。

如果個(gè)人的信用卡還款情況不好，或者透支金額過(guò)大，甚至是以卡養(yǎng)卡，以貸養(yǎng)貸。那么即使你透支拿到了首付款，估計(jì)也很難獲得房貸。

新版征信報(bào)告填補(bǔ)了不少漏洞。比如夫妻雙方共同還款的，離婚以后也將無(wú)法享受第一套房的低首付和低利率政策。再比如分期貸款會(huì)明確體現(xiàn)分期的時(shí)間和金額，相應(yīng)的負(fù)債情況也直接影響后續(xù)其它貸款的審批。最近5次手機(jī)號(hào)碼和居住地址也會(huì)被收入，這些信息變化越少，相應(yīng)的評(píng)分也就越高。

有了這樣詳細(xì)和準(zhǔn)確的信用報(bào)告，過(guò)去那種通過(guò)同時(shí)給多家銀行申請(qǐng)貸款來(lái)提高通過(guò)率的方法，注定行不通了。以前信用卡如果嚴(yán)重違約的話，銷(xiāo)戶后就可以洗白征信報(bào)告，這個(gè)以后也不行了，因?yàn)樾碌恼餍艌?bào)告會(huì)保留5年的記錄，所以即使銷(xiāo)戶違約信息也會(huì)被留著。另外替人擔(dān)保借貸也要注意，一旦被擔(dān)保方出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)，那么擔(dān)保人涉及的債務(wù)問(wèn)題也會(huì)被記錄在自己的征信里。