親屬之間房產過戶？

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繼承過戶：只需繳納公證費

繼承過戶目前繳交的主要是公證費，根據2013年《國家發展改革委 財政部關于降低部分行政事業性收費標準的通知》，公證費不超過繼承房屋價值的1.2%。除此之外，繼承過戶通常不需要繳納其他稅費。

02

贈與過戶：只繳納契稅、印花稅

一般來說，個人無償贈與他人房產在地稅涉及到的稅種有：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、個人所得稅、土地增值稅以及印花稅。但是父母把房屋贈與子女只需繳納契稅、印花稅。具體如下：

（一）營業稅

根據《財政部 國家稅務總局關于個人金融商品買賣等營業稅若干免稅政策的通知》（財稅[2009]111號）第二條規定：“個人無償贈與不動產、土地使用權，屬于下列情形之一的，暫免征收營業稅：……（二）無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；”因此，父母無償贈與給子女的普通住房暫免征收營業稅，那么相應的城建稅、教育費附加、地方教育費附加也暫免。

（二）個人所得稅

根據《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2009]78號）文件第一條規定：“以下情形的房屋產權無償贈與，對當事雙方均不征收個人所得稅：（一）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；”因此，取得的父母無償贈與子女的普通住房，雙方均不需要繳納個人所得稅。

（三）土地增值稅

《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！币虼耍瑐€人以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的，免征土地增值稅。

（四）印花稅

根據《印花稅暫行條例實施細則》第五條規定：“單位和個人產權的買贈與所產的書據為產權轉移書據，應按萬分之五的稅率于書立時貼花?！币虼?，您需要按照萬分之五的稅率繳納印花稅，其計稅依據根據營業稅的營業額確定。

（五）契稅

契稅為贈與房屋價值的3%，需要繳納。

03

買賣過戶：此“賣”非彼“賣”

父母把房子“賣”給孩子，乍一聽似乎“不合情理”，但選擇買賣過戶的方式其實更為保險。雖然名義是“賣”，但無需房款，所需費用主要為各種稅費。在2016新政上路后，在契稅部分所需交的費用遠低于贈與，并且對于再次出售的影響較小，因此買賣過戶成為人們的重要選擇。

根據2016年2月19日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部等三部門聯合發布的《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》規定，房屋買賣過戶所需稅費如下：

一、契稅

1、對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

2、對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

二、營業稅個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業稅。

三、個人所得稅自2010年10月1日起，對個人住房轉讓所得征收個人所得稅原則上實行核定征稅，核定征稅的比例暫按1%確定。對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得免征個人所得稅。對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再減免個人所得稅。

以上總總可見，父母把房子過戶給子女采用買賣方式過戶需要根據房屋面積大小、購房已滿年限及是否家庭唯一生活住房等標準綜合考量。因此如果父母或長輩要將房子留給下一代，可以根據具體家庭情況進行利弊分析，選擇最適合的。

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場景演示：繼承、贈與、買賣哪種方式最劃算？

吳大爺手頭有一套100平米的房子，評估價約100萬元，是李大爺名下唯一住房且房產證早已過5年。

繼承：繼承過戶目前繳交的主要是公證費，公證費不超過繼承房屋價值的1.2%

費用：100萬*1.2%=12000元

贈與：只需繳納契稅、印花稅

費用：100萬*3%+百分之五的印花稅=30000元+百分之五的印花稅

買賣：只需繳納契稅

費用：100萬*1.5%=15000元

根據案例，單純從費用來看，繼承過戶的費用最低，贈與最高。但是現實生活中，究竟選擇哪一種方式最適合家庭成員之間的房屋過戶，需要視不同的家庭實際情況具體問題具體分析。